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Oberlandesgericht München, Beschluss vom 11.03.2020 – 28 U 4568/19 – “Hinweispflichten des Bauträgers“

Das Oberlandesgericht München hat zu den Hinweispflichten eines Bauträgers eine wichtige Entscheidung getroffen.

Im zu entscheidenden Fall hatte der Bauträger den Erwerber auf Zahlung der Schlussrate i.H.v. EUR 57.000,00 gerichtlich in Anspruch genommen. Der Erwerber verteidigte sich damit, dass unter anderem die Holzrollläden mit wesentlichen Mängeln behaftet seien, wie unregelmäßige Spalten, Verformungen und ähnliches. Im Laufe der Bauabwicklung hatte der Bauträger dem Erwerber eine Wartungs- und Pflegeanleitung für die Rollläden übergeben, aus der sich unter anderem ergab, dass der funktionstaugliche Zustand nur erhalten werden kann, wenn über 2 Jahre täglich der Rollladen geöffnet und geschlossen wird. Auch hierüber hatte das Gericht zu urteilen, nämlich zur Frage, ob eine solche besonders aufwendige, tägliche Bedienung des Rollladens (man denke an Urlaube/Krankheiten und ähnliches) den anerkannten Regeln der Technik entsprach und einem Werk, das nach dem (hohen) Kaufpreis erwartet werden konnte, entsprach.

Das Oberlandesgericht München sieht wie in erster Instanz einen wesentlichen Mangel als gegeben an und weist die Klage ab.

Es weist zunächst einmal darauf hin, dass sich aus dem Vertrag selbst ein erheblicher Wartungs- und Pflegeaufwand nicht ergebe und der Bauträger nicht durch die Übergabe von Informationen während des Bauablaufs das vertraglich geschuldete Bausoll (nachträglich) verändern könne.

Ein Rollladen, der nur dann, wenn er über 2 Jahre hinweg täglich geöffnet und geschlossen wird funktioniert, stellt kein funktionsgerechtes Bauteil dar, der Bauträger schuldet ein dauerhaft funktionstaugliches Werk, welches er nicht geliefert hat.

Möchte der Bauträger von den anerkannten Regeln der Technik als Mindeststandard abweichen, muss er den Erwerber über diese Tatsache und damit verbundene Kosten, Risiken und Gefahren vor Vertragsschluss ausdrücklich und verständlich aufklären, tut er das nicht, liegt ein Mangel vor. Baubeschreibungen, die vom Bauträger vorformuliert sind, müssen auch entsprechend verständlich sein, da sie dem Transparenzgebot als Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen.

Maßstab ist hier nicht der Sachverstand eines Gutachters sondern der eines Laien.