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Bundesgerichtshof Urteil vom 14.05.2025 – VIII ZR 256/23 – „Fristlose Kündigung bei ausbleibender Mietsicherheit?“

§ 569 Abs. 2a BGB wurde vor 12 Jahren in das BGB aufgenommen und regelt einen Grund für die fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages, wenn der Mieter mit dem Betrag einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.

Die Mietsicherheit braucht jedoch nicht in bar an den Vermieter bezahlt zu werden. Die Parteien können auch vereinbaren, dass die Mietsicherheit beispielsweise in Form einer Bankbürgschaft gestellt wird. Der Bundesgerichtshof hat zu dieser Art der Mietsicherheit entschieden, dass in diesem Fall das vorerwähnte Kündigungsrecht nicht besteht, da diese Mietsicherheit nicht in den Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestandes fällt.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hat sich der Wohnraummieter zur Übergabe einer Bankbürgschaft als Mietsicherheit verpflichtet, die er jedoch nicht leistete. Aus diesem Grund hat der Vermieter die außerordentliche fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unterbliebener Leistung dieser Mietsicherheit erklärt und Räumungsklage erhoben. Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass nicht nur der Wortlaut, sondern auch die Systematik und die Entstehungsgeschichte dafür sprechen, dass nur der Verzug des Mieters mit der Leistung einer Barkaution bzw. mit einer Geldsumme den Vermieter zur fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB berechtigt.

Dies bedeutet allerdings nicht, dass eine fristlose Kündigung des Mietvertrages bei unterbliebener Sicherheitsleistung nicht möglich wäre. Der Vermieter ist vielmehr auf die allgemeine Vorschrift des § 543 Abs. 1 BGB verwiesen, der jedoch weitere Voraussetzungen beinhaltet, wie insbesondere die gebotene Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls. Auch besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigt, wenn die gebotene Gesamtbetrachtung eine schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung des Mieters ergibt.

Wenn der Vermieter mit dem Mieter die Leistung einer Bankbürgschaft als Mietsicherheit vereinbart, muss er sich im Klaren darüber sein, dass er nicht auf den gesetzlichen Kündigungstatbestand einer fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB zurückgreifen kann, sondern für das Kündigungsrecht weitere Voraussetzungen erfüllt sein müssen. Er wird daher abzuwägen haben, ob eine Bankbürgschaft das richtige Sicherungsmittel darstellt oder der Vermieter doch auf die Barkaution zurückgreifen sollte.