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Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.04.2023 – VIII ZR 280/21 – „Fiktive Schadensbemessung im Mietrecht weiter möglich“

Der Vermieter kann seinen Schaden weiter auf Grundlage der sogenannten „fiktiven“ Kosten berechnen. Der Vermieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache vom Mieter Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen, unterlassener Rückbauten und wegen Schäden der Mietsache verlangt und dabei die sogenannten fiktiven (Mangelbeseitigungs-)Kosten zugrunde gelegt. Der Bundesgerichtshof entscheidet (entgegen der Ansicht der Vorinstanzen), dass der Vermieter die Schäden anhand der voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten – und demnach „fiktiven“ – Kosten bemessen kann.

An dieser Rechtsansicht hält der VIII. – für das Wohnraummietrecht zuständige – Senat auch weiter fest, nachdem der für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Senat des Bundesgerichtshofes eine andere Ansicht vertritt. Die Erwägungen des VII. Zivilsenats beruhen allein auf Besonderheiten des Werkvertragsrecht und sind auf andere Vertragstypen nicht übertragbar, so der VIII. Zivilsenat. Der Gefahr einer Überkompensation bei fiktiver Abrechnung im Mietrecht wird dadurch begegnet, dass der Geschädigte nur die zur Erfüllung der Leistungspflicht erforderlichen Kosten beanspruchen darf und auch der Grundsatz von Treu und Glauben zu beachten ist. Demnach kann der Schaden weiterauf der Grundlage der voraussichtlichen Kosten bemessen werden.