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BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18 – “Falsche Mietfläche rechtfertigt nicht immer eine Rückforderung“

Wenn der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zustimmt, kommt dadurch eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zustande. Es kommt dann nicht darauf an, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB entsprochen hat und dieses berechtigt gewesen ist. Denn Grundlage für die erhöhte Miete ist die Vereinbarung selbst. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hat der Vermieter eine erhöhte Miete begehrt und dabei eine Wohnfläche von 113,66 m² angegeben. Dabei blieb der Vermieter jedoch betragsmäßig unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nachdem der Mieter zugestimmt hat und die erhöhte Miete bezahlte, zweifelte der Mieter im Laufe der Zeit die Wohnfläche von 113,66 m² an und behauptete, dass diese nur lediglich 99,75 m² beträgt. Die auf Rückzahlung der nach Ansicht des klagenden Mieters zu viel bezahlten Miete gerichtete Klage wurde abgewiesen. Denn die Parteien haben eine Vereinbarung über die Miethöhe getroffen. Auch der Irrtum der Parteien über die tatsächliche Wohnfläche rechtfertigt keine Vertragsanpassung zugunsten des klagenden Mieters wegen der Störung der Geschäftsgrundlage, da dem Kläger ein unverändertes Festhalten an der Mieterhöhungsvereinbarung zumutbar ist. Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung damit, dass der Vermieter die erhöhte Miete auch bei einer Verweigerung des Klägers in einem gerichtlichen Verfahren hätte durchsetzen können. Denn die erhöhte Miete lag unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auch bei Berücksichtigung der wahren (geringeren) Wohnfläche hätte der beklagte Vermieter damit einen Anspruch auf Zustimmung gehabt. Demnach sind dem Mieter keine wirtschaftlichen Nachteile entstanden, weshalb auch ein Anpassungsanspruch nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 S. 1 BGB ausschied.