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OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.05.2026 – I-10 U 72/25 – „Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten bei fehlerhafter Nebenkostenabrechnung„

Beauftragt ein gewerblicher Mieter einen Anwalt mit der Überprüfung einer Nebenkostenabrechnung und stellt sich heraus, dass die Abrechnung fehlerhaft ist, weil der Mietvertrag unwirksame Umlageklauseln enthält, stellt sich die Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, die dem Mieter entstandenen Anwaltskosten zu erstatten. Die gleichsam „klassische“ Prozesssituation ist die, dass ein Mieter auf Rückzahlung zu viel geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen klagt und hierbei als Nebenforderung die Erstattung der vorgerichtlich angefallenen Anwaltskosten begehrt wird. Beruhen die Rückzahlungsansprüche darauf, dass der Mietvertrag unwirksame Umlageregelungen enthält, bestehen unterschiedliche Rechtsauffassungen zur Frage, ob die vorgerichtlichen Anwaltskosten zu erstatten sind.

Mit dieser Problematik musste sich das Oberlandesgericht Düsseldorf – I-10 U 72/25 – in einem Urteil vom 07.05.2026 befassen. Das Landgericht hat die Klage des Mieters hin-sichtlich der außergerichtlichen Anwaltskosten mit der Begründung abgewiesen, zwar sei der vom Mieter geltend gemachte Rückzahlungsanspruch begründet, weil die streitgegenständlichen mietvertraglichen Umlageregelungen zu den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung unwirksam seien. Gleichwohl müsse der Vermieter nicht die außergerichtlichen Anwaltskosten des Mieters erstatten, weil den Vermieter kein Verschuldens-vorwurf treffe.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf ist anderer Auffassung und entscheidet, dass der Ver-mieter durch die Verwendung unwirksamer AGB-Klauseln seine Pflicht verletzt, seinen Vertragspartner, den Mieter, vor Schäden zu schützen.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht eine Schadensersatz-pflicht des Verwenders von Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB, wenn er schuldhaft unwirksame AGB-Klauseln in den Vertrag einbezieht und der Vertragspartner in der irrigen Annahme der Wirksamkeit der Regelung Aufwendungen macht (BGH, Urteil vom 11.06.2010, V ZR 85/09, juris Rn. 24). Durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen entsteht ein vorvertragliches Schuld-verhältnis zwischen Verwender (Vermieter) und Vertragspartner (Mieter) mit entsprechenden Schutzpflichten nach § 241 Abs. 2 BGB. Aufgrund des dadurch bestehenden Vertrauensverhältnisses ist der Verwender verpflichtet, die Schädigung des Vertragspart-ners durch Einbeziehung unwirksamer AGB zu vermeiden. Dementsprechend wird in der Einbeziehung unwirksamer AGB eine Pflichtverletzung gesehen.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf nimmt auch an, dass die Verwendung der unwirksamen AGB-Klauseln durch den Vermieter schuldhaft (§§ 280 Abs. 1 S. 2, § 276 Abs. 1 BGB) war. Der Vermieter hätte die Unwirksamkeit seiner Klauseln bezüglich der In-standhaltungskosten kennen müssen. Von einem gewerblichen Vermieter sei zu erwarten, dass er vor Einbeziehung seiner AGB diese auf ihre Vereinbarkeit mit der aktuellen Rechtsprechung prüft bzw. prüfen lässt, wobei er sich ein Beraterverschulden zurechnen lassen muss. Jedenfalls dann, wenn die Unwirksamkeit einer inhaltsgleichen Klausel zum Zeitpunkt ihrer Einbeziehung höchstrichterlich festgestellt ist, ist ihre Einbeziehung durch den Verwender schuldhaft (so Guhling/Günter/Guhling, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, § 306 BGB Rn. 33). So lag es im entschiedenen Fall. Dass eine Klausel, nach der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ohne Begrenzung der Höhe nach auf den Mieter umgelegt werden sollen, in AGB unwirksam ist, ist seit den Entscheidungen des BGH vom 06.04.2005 (NZM 2005, 863) und vom 26.09.2012 (NJW 2013, 41, Rn. 22) bekannt. Zwar hatte der Vermieter in seinen AGB (also seinem formularmäßigen Mietvertrag) eine Obergrenze für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von 6 % der Jahresbruttokaltmiete vor-gesehen. Der Mietvertrag enthielt aber eine weitere Bestimmung zu Vollwartungsverträgen, bei denen die darin enthaltenen Instandhaltungskosten auf diese Obergrenze nicht angerechnet werden sollten. Dadurch hat der Vermieter nach Auffassung des Oberlandesgerichts Düsseldorf die Obergrenze ad absurdum geführt. Hierdurch hat der Vermieter bei der Regelung seiner AGB die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen.

Das Oberlandesgericht nimmt zutreffend an, dass sich ein Mieter zur Abwehr der Belastungen durch unwirksame Umlagevereinbarungen der Hilfe eines Rechtsanwalts bedienen darf. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts war zur Klärung der Ansprüche angesichts des Umfangs der zu klärenden Rechtsfragen angemessen. Die Rechtsanwaltskosten waren daher als Schaden des Mieters zu ersetzen.