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BGH, Urteil vom 12.06.2026 – V ZR 68/25 – „Erst der Beschluss, dann Umbau am Gemeinschaftseigentum auch in Zweier-WEG„

Wer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft baulich verändern möchte, sollte auch dann nicht vorschnell handeln, wenn die Gemeinschaft nur aus zwei Eigentümern besteht und die Immobilie praktisch wie zwei getrennte Doppelhaushälften erscheint. Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 12.06.2026 klargestellt, dass der gesetzliche Beschlusszwang für bauliche Veränderungen grundsätzlich auch in einer Zweiergemeinschaft gilt. Ohne vorherige Gestattung durch Beschluss kann ein Umbau am Gemeinschaftseigentum rechtswidrig sein und Rückbauansprüche auslösen. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung enthält, etwa eine ausdrückliche Annäherung an real geteilte Grundstücke.

Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümerin an ihrer Doppelhaushälfte unter anderem Fassaden- und Fensterarbeiten ausführen lassen sowie ein Gartenhaus errichtet, ohne zuvor einen Gestattungsbeschluss einzuholen. Der BGH bestätigte im Grundsatz, dass eine solche Vorgehensweise Beseitigungsansprüche auslösen kann. Denn auch bei nur zwei Beteiligten darf der andere Eigentümer nicht darauf verwiesen werden, erst nachträglich gegen bereits geschaffene Tatsachen vorzugehen. Wer bauen will, muss die Zustimmung also grundsätzlich vor Beginn der Arbeiten klären und nötigenfalls gerichtlich ersetzen lassen.

Praxisrelevant ist die Aussage des Gerichts zur optischen Veränderung einer Anlage. Eine erhebliche Veränderung des Gesamteindrucks kann eine rechtlich relevante Beeinträchtigung des anderen Eigentümers darstellen. Daran ändert es nicht ohne Weiteres etwas, wenn die Veränderung aktuell durch eine Hecke oder andere Bepflanzung verdeckt wird. Pflanzen können entfernt werden, eingehen oder durch Naturereignisse beschädigt werden. Ein Gestattungsbeschluss wirkt dagegen dauerhaft und auch gegenüber Rechtsnachfolgern.

Zugleich zeigt die Entscheidung, dass nicht jede bauliche Maßnahme schematisch gleich zu behandeln ist. Bei bereits vorhandenen Fenstern, Terrassentüren oder einem neuen Gartenhaus anstelle eines früher geduldeten kleineren Gartenhauses muss im Einzelfall sorgfältig geprüft werden, ob der andere Eigentümer tatsächlich über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird. Für Eigentümer bedeutet das, dass vor Umbauten am Gemeinschaftseigentum die Gemeinschaftsordnung geprüft, die Beschlusslage sauber vorbereitet und die optische Wirkung der Maßnahme realistisch bewertet werden muss. Für Wohnungseigentümergemeinschaften wiederum bestätigt der BGH, dass formale Beschlussregeln nicht bloße Förmelei sind, sondern gerade in kleinen Gemeinschaften Streit vermeiden und Rechtssicherheit schaffen sollen.