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Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.05.2023 – VIII ZR 213/21 – „Erneuerung von Rauchwarnmelder keine Modernisierung“

Die beklagten Mieter sind Mieter einer Wohnung. In den Jahren 2012/2013 ließ die vermietende Klägerin die ihrerseits angemieteten Rauchwarnmelder einbauen und legte in der Folge die ihr dadurch entstandenen Kosten als Betriebskosten um. Auf diese erfolgten seitens der Beklagtenseite keine Zahlungen. Im Mai 2019 hat die Klägerin neue Rauchwarnmelder erworben und im Schlafzimmer, Wohnzimmer und Flur der Wohnung der Beklagten installiert, wobei die bereits vorhandenen Halterungen wiederverwendet worden sind. Daraufhin wurde seitens des Vermieters die monatliche Miete um EUR 0,79/Monat erhöht. Für den Zeitraum September 2019 bis einschließlich Oktober 2020 verlangt die Klägerin die Zahlung von EUR 11,06 (14 Monate x EUR 0,79) von den Beklagten.

Der Bundesgerichtshof verneint einen solchen Zahlungsanspruch des Vermieters und weist die Klage ab.

Der Vermieter kann gemäß § 559 Abs. 1 BGB zwar nach Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen nach § 555 b BGB die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Diese Voraussetzungen lagen jedoch nach Ansicht des Bundesgerichtshofes nicht vor. Denn es lag bereits keine bauliche Veränderung vor, die beispielsweise den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht (§ 555 b Nr. 4 BGB) oder die allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555 b Nr. 5 BGB dauerhaft verbessert. Denn der bloße Austausch von Vorrichtungen (Ersetzen vorhandener Rauchwarnmelder durch gleichwertige Geräte) erfüllt bereits die Voraussetzung einer baulichen Veränderung nicht. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter bisher angemietete durch nunmehr eigens erworbene Vorrichtungen ersetzt. Denn der Begriff der baulichen Veränderung erfordert, dass in gewissem Umfang ein neuer baulicher Zustand geschaffen wird.

Der Vermieterin half es auch nicht, dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmelder in den Jahren 2012/2013 zu keiner zusätzlichen Belastung der Beklagten mit Betriebskosten oder zu einer Mieterhöhung geführt hat. Dieser Umstand kann nicht dazu führen, dass die Kosten für einen im Frühjahr 2019 und damit Jahre später erfolgten Austausch auf die Beklagten umgelegt werden. Die Beurteilung, ob es sich bei der baulichen Veränderung um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, hängt nämlich nicht davon ab, ob der Vermieter sie anschließend zum Gegenstand einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB macht.

Da damit keine bauliche Veränderung vorlag, lagen die Voraussetzungen einer Modernisierungsmaßnahme im Jahr 2019 nicht vor, weshalb dem klagenden Vermieter auch kein Anspruch auf Mieterhöhung zustand. Die beiden Vorinstanzen haben das noch anders gesehen und der Klage stattgegeben. Der Bundesgerichtshof hat die Urteile aufgehoben und die Klage abgewiesen.