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BGH, Urteil vom 30.01.2026, Az.: V ZR 76/25 – „Ein faktischer WEG-Verwalter haftet wie ein bestellter Verwalter„

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30.01.2026 klargestellt, dass auch ein sogenannter faktischer Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich denselben Pflichten unterliegt, wie ein wirksam bestellter Verwalter. Wer ohne wirksame Bestellung oder ohne gültigen Verwaltervertrag tatsächlich die Verwaltung übernimmt, muss die Vermögensinteressen der Gemeinschaft ebenso sorgfältig wahren und haftet bei Pflichtverletzungen auf Schadensersatz.

Im entschiedenen Fall hatte eine ehemalige Verwalterin nach Ablauf ihrer Bestellung die Verwaltung faktisch weitergeführt und aus Mitteln der Gemeinschaft unter anderem Parkpflegekosten bezahlt. Diese Zahlungen hielt der BGH für unberechtigt, weil die Gemeinschaft nicht wirksam in den zugrunde liegenden Vertrag eingetreten war. Nach der damaligen Rechtslage reichte es nicht aus, dass ein Bauträger oder teilender Eigentümer Verträge im Vorfeld abgeschlossen hatte. Vielmehr war für eine spätere Übernahme solcher Verträge durch die Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig ein Beschluss erforderlich. Ein solcher Beschluss lag aber nicht vor.

Die Verwalterin hatte demnach ihre Pflichten verletzt und musste der Gemeinschaft den entstandenen Schaden ersetzen. Der BGH bestätigte damit einen Schadensersatzanspruch. Zugleich stellte der BGH klar, dass sich eine Haftung nicht dadurch vermeiden lässt, dass der Handelnde formal nie wirksam bestellt war. Entscheidend ist vielmehr, dass er tatsächlich wie ein Verwalter auftritt und entsprechende Entscheidungen für die Gemeinschaft trifft.

Für die Praxis bedeutet die Entscheidung vor allem mehr Klarheit und mehr Haftungsrisiko für Personen, die ohne wirksame Bestellung Verwaltungsaufgaben übernehmen. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten darauf achten, dass Bestellung und Vertragsgrundlage des Verwalters stets rechtssicher geregelt sind. Verwalter wiederum müssen wissen, dass sie auch dann in vollem Umfang haften können, wenn ihre Tätigkeit nur faktisch ausgeübt wird.