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BAG, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25 – „BGH gewährt mehr Spielraum bei Erhaltungsmaßnahmen„

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.03.026 entschieden, dass Wohnungseigentümergemeinschaften bei Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum nicht automatisch mehrere Vergleichsangebote einholen müssen, nur weil ein bestimmter Kostenbetrag überschritten wird. Eine starre „Drei-Angebote-Regel“ oder eine feste Bagatellgrenze gibt es danach nicht. Entscheidend ist vielmehr, ob die Eigentümer auf Grundlage der vorhandenen Informationen aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers sachgerecht entscheiden konnten.

Vergleichsangebote bleiben zwar ein sinnvolles Mittel, um Preise und Leistungsumfang zu prüfen, so der BGH. Sie sind aber nicht in jedem Fall zwingend erforderlich. Gerade bei überschaubaren Standardmaßnahmen, dringenden Reparaturen oder bei Handwerkern, die der Gemeinschaft bereits seit Jahren als zuverlässig bekannt sind, kann ein einziges Angebot ausreichen. Der BGH erkennt ausdrücklich an, dass ein bekanntes und bewährtes Unternehmen für die Gemeinschaft wertvoll sein kann. Wenn es die Anlage kennt, zuverlässig arbeitet und Mängel zeitnah behebt, darf unter Umständen auch ohne weitere Angebote erneut beauftragt werden.

Das Urteil bedeutet jedoch keinen Freibrief. Die Gemeinschaft muss weiterhin auf einer tragfähigen Tatsachengrundlage beschließen. Bei größeren, technisch komplexen oder wirtschaftlich besonders bedeutsamen Maßnahmen kann es weiterhin geboten sein, mehrere Angebote einzuholen oder einen Architekten, Bausachverständigen oder sonstigen Sonderfachmann einzuschalten. Auch bleibt ein Beschluss angreifbar, wenn das gewählte Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Wer einen solchen Mangel geltend machen will, muss ihn allerdings rechtzeitig innerhalb der Anfechtungsfrist vorbringen.

Demnach ist nicht die Anzahl der Angebote entscheidend, sondern ob eine genügende Entscheidungsgrundlage besteht. Verwalter sollten dokumentieren, warum ein Angebot für ausreichend gehalten wurde, etwa wegen positiver Vorerfahrungen, Dringlichkeit, geringer Komplexität, fehlender Verfügbarkeit anderer Handwerker oder einer fachlichen Vorprüfung. Wohnungseigentümergemeinschaften gewinnen dadurch mehr Flexibilität, müssen ihre Entscheidungen aber weiterhin nachvollziehbar und wirtschaftlich vertretbar vorbereiten.