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BGH, Urteil vom 20.02.2026, Az.: V ZR 34/25 – „BGH entscheidet zur Gestaltungsfreiheit im Wohnungseigentum bei Technikräumen„

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.02.2026 entschieden, dass Räume, in welchen sich gemeinschaftlich genutzte Anlagen oder Einrichtungen befinden, nicht allein deshalb zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Solche Räume können vielmehr wirksam zum Sondereigentum gehören. Damit gibt der BGH seine frühere, strengere Rechtsprechung ausdrücklich auf.

Dem Urteil lag ein Streit innerhalb einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft zugrunde. Die Kläger wollten Mitbesitz an drei Kellerräumen, die nach der Teilungserklärung der anderen Einheit zugeordnet waren. In diesen Räumen befanden sich aber unter anderem Zähler, Absperreinrichtungen und früher eine Heizungsanlage. Die Vorinstanzen hatten teilweise beziehungsweise vollständig zugunsten der Kläger entschieden, weil sie die Räume wegen der dort untergebrachten Versorgungseinrichtungen zwingend dem Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG zuordneten. Der BGH sah das anders.

Nach Auffassung des BGH betrifft § 5 Abs. 2 WEG zwingend nur die gemeinschaftlich dienenden Anlagen und Einrichtungen selbst, nicht aber automatisch auch den Raum, in dem sie sich befinden. Entscheidend ist, dass die Gemeinschaft auf diese Anlagen weiterhin zugreifen kann. Dafür genügen nach Ansicht des BGH die gesetzlichen Duldungspflichten des Sondereigentümers. Muss etwa eine Wartung, Reparatur oder Zählerablesung stattfinden, kann der erforderliche Zugang verlangt und notfalls auch gerichtlich durchgesetzt werden.

Technik-, Flur- oder Kellerräume müssen künftig nicht allein wegen dort befindlicher gemeinschaftlicher Versorgungseinrichtungen dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Das schafft mehr Flexibilität bei der Begründung und Ausgestaltung von Sondereigentum.

Die dingliche Zuordnung von Räumen und die Zuordnung der darin befindlichen technischen Anlagen sind künftig stärker getrennt zu betrachten.