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Bundesgerichtshof, Urteil vom 31.05.2017 (VIII ZR 181/16) – “Bestreiten des Mieters in Mieterhöhungsverfahren“

Die Beklagte ist seit 2010 Mieterin einer im Dachgeschoss gelegenen Dreizimmerwohnung der Klägerin. Mit Schreiben vom 26.08.2014 verlangte die Klägerin die Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von EUR 738,00 auf EUR 798,62. Im Mietvertrag war eine bestimmte Wohnfläche nicht vereinbart. Die im Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche von etwa 92,54 m² ist den bisherigen Nebenkostenabrechnungen zugrundegelegt worden. Die Beklagte bezweifelt aber diese angegebene Wohnfläche und verlangt geeignete Nachweise zur Größe der Wohnung der Klägerin. Die Klägerin hat ihren Antrag auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit einer am 07.01.2015 bei Gericht eingegangene Klage geltend gemacht. Während die beiden ersten Instanzen die Klage abgewiesen haben, hatte die Klägerin vor dem Bundesgerichtshof Erfolg. Denn die Vorinstanzen hatten zu Unrecht angenommen, dass die Klägerin für die von ihr behauptete Wohnfläche von 92,54 m² beweisfällig geblieben ist. Vielmehr gilt mangels eines substantiierten Bestreitens der Wohnfläche diese von der Mieterin als zugestanden (§ 138 Abs. 3 ZPO). Anders als das Berufungsgericht nämlich meint, genügt es nicht, dass der beklagte Mieter die Wohnfläche lediglich bestreitet, ohne selbst eine bestimmte Mietfläche vorzutragen.

Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlangt, trägt zwar die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Wenn er jedoch eine bestimmte Wohnfläche vorträgt, genügt das den Anforderungen an eine solche Darlegung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter muss auf die Behauptung des Vermieters ebenfalls substantiiert (d.h. mit näheren positiven Angaben) erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht. Ein solches substantiiertes Bestreiten ist dem Mieter auch zumutbar, da sich die behaupteten Umstände in seinem Wahrnehmungsbereich verwirklichen. Dem Mieter ist in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche überschlägig zu vermessen und seinerseits einen bestimmten abweichenden Flächenwert vorzutragen. Das gilt auch, wenn die Wohnung Dachschrägen aufweist und wie im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Sachverhalt  eine Loggia hat. Zum substantiierten Bestreiten genügt es nämlich, wenn der Mieter das Ergebnis einer auch laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung vorträgt.

Will der Mieter künftig sich gegen ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters mit der Behauptung zu Wehr setzen, dass die Mietfläche unrichtig ist, wird er sich mit einem bloßen, einfachem Bestreiten der vom Vermieter behaupteten Mietfläche nicht mehr begnügen können, sondern wird im Rahmen seiner Möglichkeiten die Wohnung nachmessen und einen seiner Ansicht nach richtigen Flächenwert behaupten müssen, damit anschließend in die Beweisaufnahme eingetreten werden kann, um zu ermitteln, ob und welche Behauptung der beiden Parteien richtig ist.