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OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.05.2026 – I-10 U 72/25 – „Ausschlussfrist„

Viele gewerbliche Mietverträge enthalten sogenannte Ausschlussfristen, die vorsehen, dass Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen innerhalb einer bestimmten Frist geltend gemacht werden müssen, ansonsten würde die Abrechnung als anerkannt gelten.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist auch im gewerblichen Mietrecht der Rechtsgedanke des § 308 Nr. 5 BGB anwendbar. Demnach sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen Regelungen unwirksam, wonach eine Erklärung (hier ein Anerkenntnis der Nebenkostenabrechnung) des Vertragspartners (des Mieters) des Verwenders (also in aller Regel des Vermieters) bei Unterlassung einer bestimmten Handlung (hier also eines Widerspruchs gegen die Nebenkostenabrechnung) als abgegeben gilt, es sei denn, dass dem Vertragspartner (dem Mieter) eine angemessene Frist zur Abgabe einer ausdrücklichen Erklärung (eines Widerspruchs gegen die Nebenkostenabrechnung) eingeräumt ist und der Verwender (hier also der Vermieter) sich verpflichtet, den Vertragspartner (den Mieter) bei Beginn der Frist (dem Zugang der Nebenkostenabrechnung) auf die vorgesehene Bedeutung seines Verhaltens (Anerkenntnis der Nebenkostenabrechnung mit der Folge, dass Einwendungen nicht mehr geltend gemacht werden können) besonders hinzuweisen.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hatte sich in einem von uns erstrittenen Urteil vom 07.05.2026 – I-10 U 72/25 – mit einer Klausel zu befassen, wonach der Mieter Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung dem Vermieter gegenüber spätestens bis zum Ablauf des dritten Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen hatte. In dem formularmäßigen Mietvertrag hieß es, dass der Mieter nach Ablauf dieser Frist Einwendungen nicht mehr geltend machen kann, es sei denn, der Mieter habe die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Obgleich eine Frist von drei Monaten auf den ersten Blick keinesfalls kleinlich erscheint kommt das Oberlandesgericht Düsseldorf zum Ergebnis, dass die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam ist. Das Oberlandesgericht führt aus, dass in Gewerberaummietverhältnissen eine angemessene Einwendungsausschlussfrist grundsätzlich vereinbart werden kann. Denn die für Wohnraummietverhältnisse geltende Vorschrift des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB („Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.“) gilt nicht für Gewerberaummietverhältnisse (BGH NJW 2010, 1065). Nach Auffassung des Oberlandesgerichts ist eine Einwendungsfrist von drei Monaten aber nicht angemessen und demnach gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam.

Das Oberlandesgericht führt aus, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für die Abrechnungsfrist des Vermieters in Gewerberaummietverhältnissen in Anlehnung an die Regelung über Wohnraummietverhältnisse (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB) eine Frist von einem Jahr als angemessen gilt (BGH NJW 2011, 445 Rn. 19). Werde also dem Vermieter eine Frist von zwölf Monaten zur Erstellung der Abrechnung zugebilligt erscheine es angemessen, in spiegelbildlicher Anwendung der Einwendungsfrist für den Wohnraummieter (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB) auch für den Gewerberaummieter eine solche von zwölf Monaten als angemessen anzusehen. Bei dieser Bewertung sei zum einen dem anzuerkennenden Interesse des Vermieters Rechnung zu tragen, in einem überschaubaren Zeitraum nach Versendung der Betriebskostenabrechnung Klarheit über etwaige Einwendungen des Mieters und dessen Zahlungsverpflichtung bzw. der eigenen Zahlungsverpflichtung bei einem Guthaben zu erlangen. Zum anderen sei in diesem Zusammenhang auch das Interesse des Mieters in die Abwägung einzustellen, die Prüfung der Betriebskostenabrechnung ohne zeitlichen Druck unter Inanspruchnahme fachkundiger Hilfe durchführen und auch später entdeckte Einwendungen noch geltend machen zu können. Dem werde nur die Zubilligung einer längeren Frist als drei Monate gerecht.

Die Rechtsauffassung des Oberlandesgerichts Düsseldorf ist zwar gut vertretbar, gleichwohl warnen wir aber dringend davor, sich darauf zu verlassen, dass andere Obergerichte ebenso entscheiden werden. Vielmehr ist es zwingend, keinerlei Risiken einzugehen und sich nicht darauf zu verlassen, dass Ausschlussklauseln möglicherweise unwirksam sind, sondern Nebenkostenabrechnungen innerhalb der im Mietvertrag geregelten Frist zu widersprechen. Alles andere ist unverantwortlicher Leichtsinn.