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BGH, Urteil vom 17.2.2012 – V ZR 251/10 – „Auch der Verwalter muss die Heizkosten nach Verbrauch umlegen”


Der Verwalter hat in der Jahresabrechnung bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern nur die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten Abschlagszahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Zwei Wohnungseigentümer waren mit dieser Jahresabrechnung nicht einverstanden und haben Anfechtungsklage erhoben. Der V. Zivilsenat des BGH entschied, dass in die Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeit-raum geleisteten Zahlungen im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen einzustellen sind. Der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen. Diese muss für jeden Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausgewiesen werden.

Bei der Einzelabrechnung muss hingegen der Verwalter die Bestimmungen der Heizkostenverordnung be-achten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorsieht. Dies bedeutet, dass für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffes maßgeblich sind. Da es zu einer zwangsläufigen Abweichung der Einzelabrech-nungen zu der Gesamtabrechnung kommt, ist der Verwalter verpflichtet, aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit die Abrechnung verständlich zu erläutern. Aus diesem Grund hat der Bundesge-richtshof die Gesamtabrechnung als ordnungsgemäß eingestuft, nicht aber die Einzelabrechnungen, die der Heizkostenverordnung widersprachen, da sie nicht den tatsächlichen Verbrauch zugrunde legten.