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Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 288/19 – “Ansprüche in einer zerstrittenen Zweier-WEG“

Auch in einer zerstrittenen Zweier-Gemeinschaft, in welcher kein Verwalter bestellt ist und in welcher wegen des Kopfstimmrechtes keine Mehrheitsentscheidungen möglich sind, kann ein Eigentümer, der Verbindlichkeiten des Verbandes getilgt, hat grundsätzlich von dem anderen Eigentümer nicht unmittelbar anteilige Erstattung seiner Aufwendungen fordern, wie der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden hat. Das gilt auch, wenn der andere Eigentümer aus dem Verband bereits ausgeschieden ist. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall verlangte der Kläger von dem inzwischen aus der Gemeinschaft ausgeschiedenen Beklagten nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils auf ihn entfallende Zahlungen, die der Kläger auf Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Versorgungsunternehmen geleistet hat. Der Kläger unterliegt. Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass dem Kläger keine Zahlungsansprüche zustehen, da eine Anspruchsgrundlage fehlt. Wenn ein Wohnungseigentümer Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft tilgt, hat er keine Ansprüche gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Auf § 10 Abs. 8 S. 1 WEG, der eine anteilige Haftung der Eigentümer für Verbindlichkeiten der WEG vorsieht, kann sich der Kläger nicht berufen, da dieser nicht für die sogenannten Sozialverbindlichkeiten gilt. Daran ändert sich auch nichts, wenn eine Zweiergemeinschaft vorliegt. Denn auch dann hat der tilgende Wohnungseigentümer nur Ansprüche gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ist die Wohnungseigentümergemeinschaft finanziell nicht ausgestattet, muss der Eigentümer innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beschluss herbeiführen, damit entsprechende Mittel an den Verband bezahlt werden. Kommt es aufgrund der Pattsituation zu keiner Beschlussfassung, steht dem Wohnungseigentümer die Möglichkeit offen, über § 21 Abs. 8 WEG durch gerichtliche Hilfe zu einer Jahresabrechnung und einem Wirtschaftsplan zu gelangen. Gegebenenfalls kann auch die Erhebung einer Sonderumlage auf diesem Weg herbeigeführt werden, damit die berechtigten Erstattungsansprüche des in Vorleistung getreten Eigentümers befriedigt werden können. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet insoweit nicht zwischen Zweiergemeinschaften und größeren Gemeinschaften. Ein solcher Direktanspruch scheidet auch dann aus, wenn der andere Eigentümer zwischenzeitlich aus dem Verband ausgeschieden ist, da dies mit allgemeinen Haftungsgrundsätzen bei dem Eigentümerwechsel nicht zu vereinbaren wäre, so der Bundesgerichtshof. Nachdem dem Kläger keine Ansprüche zustanden, wurde seine Revision zurückgewiesen.