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BGH, Urteile vom 22.03.2024 – V ZR 81/23 und V ZR 87/23 – „Änderung von Kostentragungsregelungen“

Der BGH hat praxisrelevante Fragen der Möglichkeit der Änderung der Kostentragungsregelungen für Erhaltungsmaßnahmen im neuen Wohnungseigentumsgesetz beantwortet. In einem Fall stand eine Sanierung und Reparatur der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile von Doppelparkern an. Die Eigentümerversammlung entschied, dass nicht mehr wie bisher diese Kosten von allen Wohnungseigentümern getragen werden, sondern ausschließlich von den Teileigentümern der insgesamt 20 Doppelparker gemeinschaftlich. Der Kläger war mit dieser Entscheidung nicht einverstanden und erhob Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Verteilung der für die Doppelparker anfallenden Kosten weder nichtig noch anfechtbar ist. Denn die Vorschrift des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG, wonach die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen können, begründet eine Beschlusskompetenz auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes entspricht der Beschluss auch ordnungsgemäßer Verwaltung. Dabei unterstreicht der Bundesgerichtshof einen weiten Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer, welches ein Selbstorganisationsrecht haben. Dabei dürfen die Wohnungseigentümer jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.

Berücksichtigt die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs, so entspricht dies auch ordnungsgemäßer Verwaltung. Nachdem nur die Teileigentümer der Doppelparker mit Kosten belastet werden, die im Gegensatz zu den übrigen Wohnungseigentümern auch einen Nutzen aus der Erhaltung der Doppelparker haben, ist ein solcher Beschluss nicht zu beanstanden. Auch das Rückwirkungsverbot steht dem nicht entgegen, nachdem bei typisierender Betrachtung die Teileigentümer nicht darauf vertrauen konnten, dass die gesetzlichen Öffnungsklauseln dauerhaft unverändert bleiben und die Mehrheitsmacht nicht erweitert wird. Man muss nämlich mit Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen rechnen, so der Bundesgerichtshof.

In einem weiteren Fall war ein Fenster im Dachgeschoss der Wohnung des Klägers defekt. In einer Versammlung der Eigentümer fassten diese den Beschluss, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden defekten Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums des Klägers auszutauschen und eine Fachfirma zu beauftragen. Sie beschlossen weiter, dass der Kläger und zwar abweichend von der bisherigen Regelung die Kosten des Fensteraustausches allein zu tragen hat. Auch diesen Beschluss hält der Bundesgerichtshof für ordnungsgemäß. Er berücksichtigt nämlich die alleinige Gebrauchsmöglichkeit des Klägers.

Die Eigentümer mussten bei dieser Beschlussfassung nicht zugleich eine Regelung für die Behandlung künftiger gleichgelagerter Fälle treffen. Denn es ergibt sich bereits aus dem Wortlaut und Entstehungsgeschichte des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG, dass eine solche Regelung nicht erforderlich ist. Auch für den wirkungsvollen Rechtsschutz der Wohnungseigentümer ist eine andere Betrachtung nicht geboten, so der BGH. Ob und in welcher Art und Weise in Folgebeschlüssen die zuvor für einzelne Instandsetzungsmaßnahmen beschlossene Änderung der Kostenverteilung zu berücksichtigen ist, kann nämlich nicht hypothetisch für künftige Fälle beurteilt werden, sondern nur für eine konkrete Maßnahme und einen gefassten konkreten Beschluss.

Der BGH stärkt die Mehrheitsmacht der Eigentümer und vereinfacht damit im Vergleich zur alten Rechtslage die Handhabung von Kostenregelungen erheblich.