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Oberlandesgericht München, Urteil vom 14.08.2018 – 9 U 3345/17

BGH, Beschluss vom 20.02.2019 – VII ZR 184/18 – “Achtung bei Nachträgen im Bauträgervertrag“


Das Oberlandesgericht München hat in einem Urteil vom 14.08.2018 eine in der Praxis immer wieder vorkommende Konstellation, bestätigt vom Bundesgerichtshof, entschieden:

Der Bauträger veräußerte eine neu zu errichtende Doppelhaushälfte, im notariellen Kaufvertrag ist geregelt, dass Sonderwünsche ausschließlich mit Zustimmung des Bauträgers zulässig sind. Nach Vertragsabschluss einigen sich die Parteien auf verschiedene Sonderwünsche, die auch ausgeführt werden. Der Erwerber nimmt die Doppelhaushälfte ab und bezahlt die unstreitigen Kaufpreisraten und verlangt die Auflassung und Grundbucheintragung, der Bauträger verweigert diese mit der Behauptung der Formnichtigkeit, da die Nachträge nicht notariell beurkundet wurden.

Das Oberlandesgericht München gibt dem Erwerber Recht, er hat Anspruch auf Auflassung allerdings stellt das Oberlandesgericht fest, dass in der konkreten Konstellation auch die Sonderwünsche und Zusatzleistungen der notariellen Beurkundung bedurft hätten, da sie den notariellen Ausgangsvertrag abändern. Die Formunwirksamkeit der Absprachen über die Sonderwünsche führt allerdings nicht zur Gesamtnichtigkeit auch des Ursprungsvertrags sondern nur zur Nichtigkeit der Sonderwunschvereinbarungen, mit der Konsequenz, dass die diesbezüglichen Leistungen rückabzuwickeln wären, und wo das nicht möglich ist, Wertersatz zu leisten ist und insoweit aber auch dann keine Gewährleistung besteht.

Zu beachten ist, dass diese Rechtsfolge nur dann eintreten soll, wenn nicht bereits bei Abschluss des notariellen Ursprungskaufvertrags die Auflassung bindend erklärt worden ist und lediglich noch von der vollständigen Kaufpreiszahlung abhängt. Dann soll eine Formbedürftigkeit für Sonderwünsche nicht bestehen. Ist die Auflassung noch nicht im Ursprungskaufvertrag erklärt laufen die Parteien also Gefahr, bei Sonderwünschen, die sie – wie üblich – nicht notariell beurkunden lassen, in die Nichtigkeitsfalle zu tappen.