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OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.05.2026 – I-10 U 72/25 – „Kosten für den Hauswart„

Häufig beschränkten sich Nebenkostenregelungen in einem gewerblichen Mietvertrag nicht darauf, die Kosten für den Hauswart gemäß § 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung umzulegen, sondern versuchen, die nach dem Gesetz umlagefähigen Kosten zu erweitern. Das führt – wenn es sich bei den Bestimmungen im Mietvertrag zu den Nebenkosten um vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, was fast immer der Fall ist – sehr häufig zur Unwirksamkeit der Vertragsklausel und hat dann im Regelfall zur Folge, dass überhaupt keine Hauswartkosten dem Mieter überbürdet werden können.

In dem von uns erstrittenen Urteil vom 07.05.2026 – I-10 U 72/25 – musste sich das Oberlandesgericht Düsseldorf mit einer Vereinbarung befassen, die über § 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung hinausging. In dem Mietvertrag hieß es:

„Der Mieter trägt die Betriebskosten. Zu tragende Betriebskosten sind die Kosten gemäß Betriebskostenverordnung und nachfolgend genannte Kosten, insbesondere:

• die Sach- und Personalkosten für den Hauswart …. einschließlich der Kosten für die dafür erforderlichen Räume und Telekommunikationsanschlüsse“.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf entscheidet, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist und der Vermieter nicht einmal die in § 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung geregelten Hauswartkosten abrechnen darf.

Nach § 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung gehören zu den Kosten eines Hauswarts die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Kosten für den Hauswart, die der Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verwaltungstätigkeiten zuzurechnen sind, sind nicht umlagefähig.

Die vorliegende Vereinbarung der Kostentragung über die Regelung in § 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung hinaus ist zu unbestimmt und verstößt gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB, denn es ist nicht klar, welche Kosten unter den Begriff der Sachkosten fallen (vgl. hierzu auch Guhling/Günter-Both, Gewerberaummiete, § 2 Betriebskostenverordnung Rn. 151).

Die in § 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung enthaltene Beschränkung der umlagefähigen Hausmeisterkosten ist durch die vertragliche Gestaltung ausgeschlossen worden. Die Regelung ermöglicht es dem Vermieter, über die Umlage der Hausmeisterkosten auch einen Teil der Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen auf die Mieter abzuwälzen. Eine solche Regelung zu den Hausmeisterkosten ist nur dann wirksam, wenn der Mieter insgesamt durch eine Kostenobergrenze gegen die uferlose Übertragung der Erhaltungslast für Allgemeinenbereiche geschützt ist (so BGH NZM 2013, 85, Rn. 20). Daran fehlt es vorliegend.

Die Klausel zur Übertragung der Hausmeisterkosten kann auch nicht mit einem zulässigen – etwa an der gesetzlichen Regelung in § 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung orientierten – Inhalt aufrechterhalten werden. Unabhängig davon, dass die Parteien eine solche einschränkende Auslegung der Klausel gerade ausgeschlossen haben, steht dem auch das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion entgegen (vgl. zu diesem Verbot: BGH NJW 2000, 1110).