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Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.02.2018 – V ZR 89/17 - “Wer hat die Jahresabrechnung bei einem Verwalterwechsel zu erstellen?


Scheidet ein Verwalter aus seinem Amt aus, wird in der Praxis häufig darüber gestritten, wer für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig ist. Der Bundesgerichtshof hat diesen Streitpunkt zumindest in einer Konstellation geklärt. Im Januar 2015 wurde ein Verwalter abberufen. Im Juni 2015 forderte der neue Verwalter den ursprünglichen Verwalter dazu auf, die Jahresabrechnung 2014 zu erstellen, was dieser ablehnte. Daraufhin ließ die Wohnungseigentümergemeinschaft vom neuen Verwalter die Jahresabrechnung für das Jahr 2014 erstellen, wofür der neue Verwalter EUR 804,14 berechnete. Neben außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten wurde dieser Betrag als Schadensersatz vom ursprünglichen Verwalter gefordert.

Der Bundesgerichtshof bestätigt die Sichtweise der Vorinstanzen, die eine Pflichtverletzung und damit Schadensersatzverpflichtung des ursprünglichen Verwalters bejaht haben. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG trifft denjenigen, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Auf die Fälligkeit kommt es hierbei nicht an. Gesetzlich ist die Fälligkeit der Erstellung der Jahresabrechnung nicht geregelt. Sie ist zwischen 3 und 6 Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres fällig. Damit bestehen bei der Bestimmung des Zeitpunktes der Fälligkeit regelmäßig Unsicherheiten. Bei einem Verwalterwechsel im Laufe des Kalenderjahres müssen aber sowohl die Wohnungseigentümer als auch der bisherige und der neue Verwalter Klarheit darüber haben, wer die Abrechnung zu erstellen hat.

Wenn die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung einmal entstanden ist, besteht sie auch fort, auch wenn der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus dem Amt ausscheidet. Diese Verpflichtung geht nicht auf den neuen Verwalter über.

Die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung ist spätestens am 01.01.2015 entstanden. Zu diesem Zeitpunkt war der ursprüngliche Verwalter noch im Amt, weshalb auch dieser zur Erstellung der Jahresabrechnung 2014 verpflichtet gewesen ist. Nachdem er diese Verpflichtung nicht erfüllte, haftet er für den aus dieser Pflichtverletzung entstandenen Schaden in Höhe von Eur 804,14.

Ausdrücklich offengelassen hat der Bundesgerichtshof die weitere strittige Rechtsfrage, wann genau die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht. Ist das Abrechnungsjahr das Kalenderjahr, bleibt demnach weiter umstritten, ob diese Verpflichtung am 31.12. oder erst am 01.01. des Folgejahres entsteht. Für die Praxis ist daher nur teilweise Rechtssicherheit durch die Entscheidung gewonnen, nachdem Verwalterämter oft gerade zum Jahresende, demnach zum 31.12. enden. Will man hier Rechtssicherheit bis zu einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes haben, muss zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vereinbart werden, dass auch bei seinem Ausscheiden zum 31.12. die Jahresabrechnung noch vom ursprünglichen Verwalter zu erstellen ist.

Der Bundesgerichtshof durfte diese Frage auch offenlassen, nachdem das Amt des ursprünglichen Verwalters erst im Verlauf des Monats Januar endete. Auf die Entscheidung dieser Rechtsfrage kam es daher für den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall nicht an.