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OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 23.09.2016 – 2 U 19/16 – “Gewerbliches Zwischenmietverhältnis bei Weitervermietung als Werkswohnung“

Sein blaues Wunder erlebte ein Vermieter, der eine Wohnung an eine Firma vermietete, die die Wohnung als Werkswohnung an einen Mitarbeiter untervermietete. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis ordentlich und begehrte von dem Mitarbeiter der Mieterin die Räumung. Die Räumungsklage wurde aber abgewiesen.

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main nahm an, dass die gesetzliche Vorschrift des § 565 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar sei. Nach § 565 Abs. 1 BGB wird der Wohnungsmieter bei einer gewerblichen Weitervermietung geschützt. Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. Diese Vorschrift war im streitgegenständlichen Sachverhalt nicht unmittelbar anwendbar, denn ein gewerbliches Zwischenmietverhältnis setzt eine Gewinnerzielungsabsicht voraus, die hier fehlte, weil der Mieter die Wohnung seinem Mitarbeiter als Werkswohnung zu der Miete überließ, die er dem Vermieter schuldete. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entscheidet aber, dass die gesetzliche Regelung des § 565 BGB entsprechend anwendbar sei. Das ist zwar in der Literatur und der Rechtsprechung umstritten, überwiegend wird aber die Analogie bejaht. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main nimmt an, unter Berücksichtigung der Interessenlage der an den Mietverhältnissen Beteiligten und unter Beachtung des verfassungsrechtlichen Gleichbehandlungsgebots erscheine eine entsprechende Anwendung des § 565 BGB als geboten mit der Folge, dass der Vermieter infolge seiner Kündigung des Hauptmietverhältnisses in das Untermietverhältnis mit dem Mitarbeiter eintrat. Damit ist der Mitarbeiter nicht zur Räumung verpflichtet.

Die Revision ist beim Bundesgerichtshof zum Aktenzeichen VIII ZR 241/16 anhängig.