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OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.12.2015 – 24 U 64/15 – “Bei der Gewerberaummiete kann der vertraglich vereinbarte Verteilungsschlüssel nur mit Zustimmung des Mieters geändert werden“

Mit Urteil vom 01.12.2015 – 24 U 64/15 – hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden, dass der Vermieter den in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Verteilungsschlüssel für die Umlage von Betriebskosten nur mit Zustimmung des Mieters ändern kann. Als Rechtsgrundlage für einen Anspruch des Vermieters auf Zustimmung des Mieters zur Vertragsänderung kommen die Bestimmungen über die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) in Betracht. Die irrige Vorstellung des Vermieters, der vereinbarte Verteilungsschlüssel für die Umlage von Betriebskosten führe zur Deckung der ihm entstehenden Betriebskosten, rechtfertige aber nicht die Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs. 2 BGB, weil eine fehlerhafte Kostenkalkulation in die Risikosphäre des Vermieters fällt. Anders lägen die Dinge nur, wenn der Mieter an der Kostenkalkulation beteiligt war oder sonst mit der Kostenkalkulation zu tun hatte.

In dem Mietvertrag über einen Gewerberaum wird geregelt, dass die Betriebskosten im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche des Gebäudes auf den Mieter umgelegt werden, sofern dieser die Kosten nicht direkt begleicht oder eigene Zählereinrichtungen zur Verbrauchsmessung vorhanden sind. Im Mietvertrag wird vereinbart, dass der Betriebskostenabrechnung eine Gesamtfläche des Gebäudes von 15.393,15 m² zugrundegelegt wird und dass von einer Mietfläche von 4.989,81 m² auszugehen sei. Der Vermieter legt seinen Nebenkostenabrechnungen aber eine Gesamtfläche von 12.046,85 m² zu Grunde und argumentiert, aus der Gesamtfläche von 15.393,15 m² müsste die Fläche der Tiefgarage herausgerechnet werden, weil auf die Tiefgaragenfläche keine der abgerechneten Betriebskosten entfielen. Andernfalls bliebe der Vermieter jährlich auf 20 % der vom Mieter verursachten Betriebskosten sitzen. Wenn eine verbindliche Vereinbarung zur Bezugsgröße für die Nebenkostenumlage mit 15.393,15 m² getroffen worden sei, habe der Vermieter einen Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels aus den Bestimmungen über eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf gibt dem Mieter Recht und teilt die Ansichten des Vermieters nicht. § 556 a BGB bestimmt für die Wohnungsmiete, dass der Vermieter von einem vereinbarten Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten für die Zukunft dadurch abweichen kann, dass er durch Erklärung in Textform bestimmt, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Vorschrift des § 556 a BGB gilt aber nur für Mietverhältnisse über Wohnraum. Deshalb kann nach Auffassung des Oberlandesgerichts Düsseldorf der Vermieter den vereinbarten Verteilungsschlüssel für die Umlage von Betriebskosten nicht einseitig, sondern nur mit Zustimmung des Mieters ändern. Ein Anspruch des Vermieters auf Zustimmung des Mieters zur Änderung des Verteilungsschlüssels kommt nach den Bestimmungen über die Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht. Hier haben die Parteien aber einvernehmlich die für die Nebenkostenabrechnung maßgebliche Gesamtfläche festgelegt. Auch wenn dies zu keiner gerechten Kostenaufteilung führt, fällt dies allein in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Mietfläche ist Aufgabe des Vermieters. Er hat deshalb das Risiko einer unzutreffenden Flächenangabe im Mietvertrag zu tragen. Auch eine zu niedrige Kostenkalkulation fällt in das Risiko des falsch Kalkulierenden, hier also des Vermieters. Deshalb kommt auch kein Anspruch des Vermieters auf Zustimmung des Mieters zu einer Änderung des Verteilerschlüssels in Betracht. Dem Vermieter ist die Vertragserfüllung auch nicht unzumutbar.