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Kammergericht, Urteil vom 26.02.2019 – 27 U 9/18 – “Schlussrate beim Bauträgervertrag erst nach Beseitigung sämtlicher Mängel!


Das Kammergericht Berlin hat mit einer Entscheidung vom 26.02.2019 eine für Bauträger weit reichende Entscheidung getroffen.

Der zugrunde liegende Sachverhalt sah, soweit es um die hier mitzuteilenden Punkte geht, wie folgt aus:

Die Erwerber haben, nachdem der Bauträger die Besitzübergabe und Herausgabe der Wohnungsschlüssel von der Zahlung der Schlussrate abhängig gemacht hatte, die Schlussrate im Juni 2016 bezahlt, zu diesem Zeitpunkt lagen noch bei der vorangegangenen Abnahme vorbehaltene Mängel vor.

Sowohl das Landgericht Berlin wie das Oberlandesgericht Berlin verurteilen den Bauträger zur Rückzahlung der erhaltenen Schlussrate, da im Zeitpunkt der Anforderung der Schlussrate eine vollständige Fertigstellung noch nicht vorgelegen hatte. Die vollständige Fertigstellung setzt die Beseitigung der sogenannten “Protokollmängel“, also der bei der Abnahme zu Protokoll gerügten Mängel voraus. Fordert der Bauträger dem entgegen eine Schlussrate, obwohl die Voraussetzungen für die Fälligkeit nicht erfüllt sind, verstößt er gegen ein gesetzliches Verbot und darf die Zahlung gar nicht entgegennehmen, weshalb er sie wie im vorliegenden Falle wieder zurückzahlen muss, § 3 Abs. 2 MaBV.

Der Entscheidung lässt sich nicht entnehmen, ob die Mängel im Zeitpunkt des Urteils bereits beseitigt waren. Hintergrund war eine prozessuale Besonderheit, die Kläger hatten im sogenannten Urkundsprozess auf Rückzahlung geklagt, in dem eine Beweiserhebung zum Vorhandensein der Mängel über ein Sachverständigengutachten nicht statthaft ist. Der Bauträger wird das im sogenannten Nachverfahren dann beweisen müssen (dass er die Mängel beseitigt hatte) und wird dann die Kaufpreisrate bekommen.

Für Bauträger bedeutet dies, dass sie mit besonderer Vorsicht einerseits bei der Anforderung von Raten vorzugehen haben (die zu frühe Anforderung stellt auch eine Ordnungswidrigkeit dar) und vor allem sich natürlich um die unverzügliche Abstellung sämtlicher Protokollmängel kümmern sollten.