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Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.08.2019 – VIII ZR 255/18 – “Fürth und Stein nicht vergleichbar


Wenn Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, müssen sie dieses Verlangen begründen. Ein Begründungsmittel ist ein Mietspiegel. Wenn in der betroffenen Gemeinde ein Mietspiegel nicht geführt wird, kann der Vermieter gemäß § 558a Abs. 4 S. 2 BGB auf einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zurückgreifen. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wollte der klagende Vermieter die Miete für eine in der Stadt Stein belegene Wohnung erhöhen. Dabei hat er sich auf den Mietspiegel der Stadt Fürth bezogen. Der Vermieter scheiterte in allen drei Instanzen, da die Städte Fürth und Stein nicht vergleichbar sind. Bei der Stadt Fürth handelt es sich um eine Großstadt, die im Vergleich zur Stadt Stein eine deutlich besser ausgebaute wirtschaftliche, kulturelle und soziale Infrastruktur aufweise. Die Beurteilung der Frage, ob eine Vergleichbarkeit zweier Gemeinden gegeben ist oder nicht ist auf Grundlage einer Gesamtbetrachtung aller Kriterien des Einzelfalls und deren anschließende Gewichtung und Abwägung zu treffen. Dies hat das Berufungsgericht getan und eine mangelnde Vergleichbarkeit zu Recht angenommen. Zutreffend hat das Berufungsgericht insbesondere darauf abgestellt, dass in der Stadt Fürth etwa 125.000 Einwohner leben während dies in der Stadt Stein nur ca. 15.000 sind. Die Stadt Fürth stellt auch ein sogenanntes Oberzentrum dar. Bei der Stadt Stein handelt es sich nicht um einen solchen zentralen Ort mit überörtlich relevanten Einrichtungen wie Theatern, Kinos und Krankenhäusern. Auch hat das Berufungsgericht zu Recht darauf abgestellt, dass sich im Stadtgebiet von Stein im Gegensatz zu Fürth weder eine U-Bahn noch eine S-Bahn Haltestelle befindet. Das Berufungsgericht hat auch in nicht zu beanstandender Weise gewürdigt, dass zwar beide Gemeinden Fürth und Stein sich jeweils an der Stadtgrenze zu Nürnberg befinden, jedoch aufgrund der unterschiedlichen Bevölkerungsdichte und der divergierenden Einwohnerzahl und der übrigen Umstände des Einzelfalls im Ergebnis eine Vergleichbarkeit als nicht gegeben erachtet.