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BGH, Beschluss vom 14.05.2025 – XII ZR 88/23 – „Formerfordernis gemäß § 550 BGB„

Auch im gewerblichen Mietrecht wird immer wieder sorglos die Formvorschrift gemäß § 550 BGB missachtet. Dies hat häufig gravierende Folgen.

§ 550 BGB bestimmt, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache zulässig. § 578 Abs. 1 S. 2 BGB ordnet an, dass auf die Gewerberaummiete § 550 BGB mit der Maßgabe anzuwenden ist, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt. Diese Bestimmung gilt allerdings erst mit Wirkung vom 01.01.2025. Hierbei ist durch die Erleichterung der Form in der Gewerbe-raummiete (Textform statt Schriftform) dann nichts gewonnen, wenn wie häufig eine Ab-rede entweder mündlich oder konkludent (durch schlüssiges Verhalten) geschlossen wird oder – in der Praxis häufig vorkommend – bei einer Änderung der mietvertraglichen Regelung in einer Vereinbarung nicht auf den ursprünglichen Mietvertrag und seine Nach-träge Bezug genommen wird.

Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall verhielt es sich so, dass die Mietvertragsparteien konkludent eine geringfügige Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen vereinbarten, indem der Vermieter eine höhere Nebenkostenvorauszahlung forderte und der Mieter diese zahlte. Der Vermieter verkaufte das Grundstück, der gemäß § 566 Abs. 1 BGB mit der Eintragung ins Grundbuch als neuer Vermieter in das Mietverhältnis eingetretene Grundstückserwerber kündigte das Mietverhältnis unter Berufung auf die nicht die gesetzliche Form gemäß § 550 BGB wahrende konkludente Vereinbarung über die geringfügige Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung.

Mit Beschluss vom 14.05.2025 – XII ZR 88/23 – hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Änderung der im Ursprungsmietvertrag vereinbarten Nebenkostenvorauszahlung unabhängig von ihrer relativen oder absoluten Höhe eine wesentliche und – jeden-falls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – eine dem Formzwang des § 550 S. 1 BGB unterfallende Vertragsänderung darstellt. Die einvernehmliche und dauerhafte Erhöhung der im Ursprungsmietvertrag vereinbarten Nebenkostenvorauszahlung ist – auch wenn es um geringfügige Beträge geht – eine wesentliche und damit dem gesetzlichen Formerfordernis nach § 550 BGB unter-liegende Vertragsänderung. Der Bundesgerichtshof hat bereits früher entschieden, dass eine Änderung der Miete unabhängig von ihrer relativen oder absoluten Höhe stets eine wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 S. 1 BGB unterfallende Vertragsänderung darstellt (BGH, Urteil vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 – NZM 2016, 98 Rn. 17 ff.). Für eine Änderung der Nebenkostenvorauszahlungen gilt nach all-gemeiner und zutreffender Ansicht nichts anderes (vgl. auch OLG Dresden NJ 2023, 303, 306; OLG Brandenburg ZMR 2021, 381, 383; Guhling/Günter, Gewerberaummiete, § 550 BGB Rn. 63). Denn Nebenkostenvorauszahlungen sind Bestandteil der Miete im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, also der Norm, die eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund gestattet, wenn der Mieter entweder für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine er-streckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (BGH, Urteil vom 23.07.2008 – XII ZR 134/06 – NZM 2008, 770 Rn. 31). § 550 BGB schützt die Interessen eines potentiellen Grundstückserwerbers, der kraft Gesetzes gemäß § 566 Abs. 1 BGB mit der Eintragung im Grundbuch auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eintritt. Dieser potentielle Grundstückserwerber muss sich darüber informieren können, welche Vertragsbedingungen gelten. Bezüglich der Miethöhe sind die Interessen des potentiellen Grundstückserwerbers gerade darauf gerichtet, sich über eine mögliche Kündigungsrelevanz von Zahlungsrückständen anhand der vom Veräußerer zu überreichenden Urkunden zuverlässig unterrichten zu können. Das diesbezügliche Informationsinteresse des Erwerbers ist deshalb bei einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen auch nicht geringer als bei deren Herabsetzung.

Es kann allerdings treuwidrig und damit nach § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn eine  Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die gesetzliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen, obgleich die Formvorschrift des § 550 BGB, aus der sie dieses Recht ableitet, jedenfalls nach ihrem ursprünglichen Zweck nicht ihren, sondern den Schutz eines Dritten – nämlich eines potentiellen Grundstückserwerbers – im Auge hat (vgl. BGH NZM 2018, 38 Rn. 41 und BGH NZM 2016, 98 Rn. 27). Aus dem Schutzzweck des § 550 BGB folgt indessen zu-gleich, dass sich der Erwerber des Grundstücks, der kraft Gesetzes (§ 566 Abs. 1 BGB) in die Vermieterstellung eingerückt ist, grundsätzlich auch dann auf den Formmangel des Mietvertrags berufen kann, wenn dies dem früheren Vermieter selbst nach Treu und Glauben verwehrt gewesen wäre (vgl. BGHZ 40, 455, 261). Dies war in dem vom BGH entschiedenen Fall auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil die konkludente Vereinbarung zur Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung (der Vermieter hatte eine höhere Nebenkostenvorauszahlung gefordert und der Mieter hatte diese bezahlt), die zur Formwidrigkeit des Gesamtmietvertrages geführt hat, später auch den Erwerber, der das Mietverhältnis unter Berufung auf den Formmangel ordentlich gekündigt hatte, rechtlich und wirtschaftlich begünstigte. Denn das Verdikt des Rechtsmissbrauchs knüpft im Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien zueinander daran an, dass der frühere Vermieter einerseits am Abschluss der ihn begünstigenden formschädlichen Änderungsvereinbarung selbst mitgewirkt hat und er andererseits aus dem dadurch von ihm mitverursachten Formmangel des gesamten Mietvertrages noch weitere Vorteile zulasten des Mieters ziehen will. Ein solcher Vorwurf kann gegenüber dem Erwerber grundsätzlich schon deshalb nicht erhoben werden, weil er am Abschluss der formwidrigen Änderungsvereinbarung nicht beteiligt war (vgl. BGH NJW 1962, 1388, 1390).

Die vom Bundesgerichtshof entschiedene Fallkonstellation ist aber von Sachverhalten abzugrenzen, in denen der Mietvertrag formwahrend dem Vermieter das Recht einräumt, einseitig die Nebenkostenvorauszahlungen anzupassen. Sind im Mietvertrag betreffend die Miete oder Nebenkostenvorauszahlungen Anpassungsmechanismen vorgesehen, die im Verlauf des Mietverhältnisses exakt umgesetzt werden, unterliegt der Akt der Umsetzung selbst (wie die deklaratorische Mitteilung der Mietanpassung bzw. der neuen Vorauszahlungshöhe) nicht der Schriftform (BGH NZM 2018, 515 Rn. 20 f.). Gleiches gilt, wenn einer Partei bereits im Mietvertrag die Möglichkeit eingeräumt ist, durch einseitige Willenserklärung eine Anpassung herbeizuführen, und sie dann von dieser Möglichkeit Gebrauch macht (BGH NZM 2018, 515 Rn. 20). Anders ist der Fall zu beurteilen, wenn die Parteien bei der Umsetzung wesentlich von dem im Mietvertrag festgelegten Mechanismus abweichen (vgl. Guhling/Günter, Gewerberaummiete, § 550 BGB Rn. 64), wobei die Wesentlichkeit der Abweichung wohl stets anzunehmen sein dürfte, oder dieser Mechanismus selbst eine weitere Einigung der Parteien voraussetzt und diese erfolgt ist (BGH NZM 2018, 515 Rn. 22 f.).