Anwalt Rechtsanwalt Rechtsanwälte Anwaltskanzlei Heilbronn - Sickenberger Rehmet Frauenknecht

BGH, Urteil vom 2.12.2011 – V ZR 113/11

Wird Wohnungseigentum veräußert, entsteht in der Wohnungseigentümergemeinschaft oft Streit darüber, wer für den Abrechnungssaldo aus der Jahresabrechnung haftet. Der Erwerber verweist oft auf den Alteigentümer, da die Kosten häufig aus der Zeit vor der Eigentümerstellung des Erwerbers stammen. In den Kaufverträgen ist zudem vereinbart, dass der sogenannte Nutzen- und Lastenübergang mit der Übergabe der Kaufsache vollzogen wird (wirtschaftlicher Übergang). Dieser Zeitpunkt stimmt mit dem Zeitpunkt der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch nie überein und liegt oft Monate vor der Eintragung.

BGH, Urteil vom 17.2.2012 – V ZR 251/10

Der Verwalter hat in der Jahresabrechnung bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich an-gefallenen Verbrauchskosten, sondern nur die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten Abschlagszahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Zwei Wohnungseigentümer waren mit dieser Jahresabrechnung nicht einverstanden und haben Anfechtungsklage erhoben. Der V. Zivilsenat des BGH entschied, dass in die Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeit-raum geleisteten Zahlungen im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen einzustellen sind. Der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen. Diese muss für jeden Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausgewiesen werden.

BGH, Urteil vom 11.11.2011 –V ZR 65/11

Wenn ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG nicht zustimmt, ist er auch gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 HS 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit.
Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft haben in einer Eigentümerversammlung be-schlossen, nicht nur das gemeinschaftliche Schwimmbad zu sanieren, sondern dieses zugleich unter Einbeziehung eines Teils der ehemaligen Hausmeisterwohnung um einen Ruheraum zu erweitern. Gleichzeitig wurde eine Sonderumlage für diese Maßnahme nach Miteigentumsanteilen beschlossen. Beiden Beschlüssen stimmte der Kläger nicht zu. Die Beschlüsse wurden jedoch bestandskräftig. In einer weiteren Eigentümerversammlung genehmigten die Eigentümer mehrheitlich die Jahresabrechnung, wobei in der Gesamtabrechnung die Kosten der Schwimmbadsanierung und der Erweiterung ohne weitere Differenzierung enthalten waren und demnach den Kläger auch mit den Kosten der Erweiterung um den Ruheraum belastet haben.

BGH, Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 75/11

Wird an einer Doppelstockgarage Sondereigentum gebildet, erstreckt sich dieses Sondereigentum auch auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird. Der Kläger hat im entschiedenen Fall seinen PKW in einer zu einer Wohnungseigentumsanlage gehörenden Doppel-stockgarage geparkt, wobei das Wagendach während des Parkens durch ein zu tiefes Absinken der hyd-raulischen Hebeanlage beschädigt wurde. Der Kläger hat daher die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 823 Abs. 1 BGB in Anspruch genommen, da er die Fehlfunktion der Hydraulikanlage auf unzurei-chende Wartung zurückführte.

BGH, Urteil vom 14.10.2011 – Aktenzeichen V ZR 56/11

Ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat verschiedene bauliche Veränderungen vorge-nommen. Es wurde daher von einem anderen Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft in einem noch nicht rechtskräftig entschiedenem Parallelrechtsstreit auf Auskunftserteilung über vorgenommene bauliche Veränderungen, auf Versicherung der Richtigkeit der Auskunftserteilung an Eides statt sowie auf Beseitigung der sich aus der Auskunft ergebenen baulichen Veränderung in Anspruch genommen. Während der Anhängigkeit des Parallelrechtsstreits in der Beschwerdeinstanz haben die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmen des die baulichen Veränderungen durchführenden Mitglieds beschlossen, die baulichen Veränderungen zu genehmigen.

BGH, Urteil vom 10.6.2011 –  V ZR 222/10

Gemäß § 24 Abs. 1 und 2 WEG obliegt grundsätzlich dem Verwalter oder in den Fällen des § 24 Abs. 3 WEG dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats das Recht zur Einberufung einer Eigentümerversammlung. Nur ausnahmsweise sind auch die Eigentümer berechtigt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn die Einberufung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümer erfolgt. Sofern etwaige Einberu-fungsmängel vorliegen, werden sie entsprechend § 51 Abs. 3 GmbHG geheilt, wenn sämtliche Wohnungs-eigentümer anwesend sind. Fehlt einer der Eigentümer tritt die Heilungswirkung bezüglich etwaiger Einbe-rufungsmängel nicht ein, wie der Bundesgerichtshof am 10.6.2011 entschied. Sind sich demnach alle Ei-gentümer einig, dass eine Einberufung erfolgen soll, sind sie auf die Mitwirkung des Verwalters wie des Beirates nicht angewiesen. Dies spielt insbesondere eine Rolle, wenn ein unliebsamer Verwalter abberufen werden soll. Durch die sogenannte Universalversammlung können schnell und kostengünstig Tatsachen geschaffen werden.

BGH, Urteil vom 21.7.2011- IX ZR 120/10

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes am 1.7.2007 besteht im Zwangsversteigerungsverfahren nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaft ist für die Zahlung von Hausgeldansprüchen aus dem Versteigerungserlös bis zu einem Betrag von 5 Prozent des Verkehrswerts vor den Grundpfandgläubigern bevorrechtigt. Einzelheiten insbesondere bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens eines Wohnungseigentümers sind umstritten. Am 21.7.2011 hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil diverse Streitigkeiten entschieden.

BGH, Urteil vom 8.4.2011 - V ZR 210/10

Zwei Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft haben in einer Eigentümerversammlung beantragt, den Einbau einer Video-Kamera im Klingeltableau zu genehmigen. Die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft lehnten dies ab, weshalb der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft angefochten wurde. Die Videoanlage war derart konzipiert, dass die Kamera nur durch Betätigung der Klingel aktiviert wurde, eine Bildübertragung allein in die Wohnung erfolgt ist, bei der geklingelt worden ist und die Übertragung nach spätestens einer Minute unterbrochen wurde. Ein dauerhaftes Aufzeichnen von Bildern war ohne gezielte Manipulation der Technik nicht möglich.

BGH, Urteil vom 1.4.2011 - V ZR 162/10

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2007 steht den Wohnungseigentümern die Möglichkeit offen, durch Stimmenmehrheit zu beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums abweichend von der gesetzlichen Grundregel (Umlage nach Miteigentumsanteilen) verteilt werden. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass den Wohnungseigentümern bei der Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG aufgrund des Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist. Der neue Umlageschlüssel hat lediglich den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu genügen. Dies bedeutet, dass die Wohnungseigentümer jeden Maßstab wählen können, der den Interessen der Gemeinschaft und dem einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung einzelner führt. Bei der Auswahl sind keine zu strengen Anforderungen zu stellen, da jede Änderung eines Verteilungsmaßstabs die Kosten zu Lasten eines anderen Eigentümers verschiebt. Nicht beanstandet wurde, dass die Kosten für Schornsteinfeger/ Emissionsmessung, Reinigung der Garage und Gehwege, Betriebskosten Tiefgarage, Kabelfernsehen und Verwaltungskosten, nicht mehr nach Miteigentumsanteilen sondern nach Einheiten umgelegt werden. Der Bundesgerichtshof stärkt daher das Selbstorganisationsrecht der Gemeinschaft und schränkt den Kontrollmaßstab der Gerichte zu Lasten der Minderheiten ein. Nicht jede Entscheidung der Mehrheit ist damit angreifbar, nur weil sie sich zu Lasten einiger Eigentümer auswirkt.

BGH, Urteil vom 1.4.2011 - V ZR 96/10

Alternativangebote anderer Verwalter müssen grundsätzlich nicht eingeholt werden, wenn der amtierende Verwalter wieder bestellt werden soll. Denn der Aufwand zur Einholung von Angeboten ist nur angezeigt, wenn die Wohnungseigentümer oder erhebliche Teile der Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage mit der Arbeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden sind oder Anlass besteht, die Angemessenheit der Verwaltervergütung zu überprüfen. Es widerspricht deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Wohnungseigentümer am amtierenden Verwalter, der seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt, festhalten und dieser Verwalter teurer als andere ist. Die Tatsache, dass die Wohnungseigentümer den amtierenden Verwalter und seine Arbeiter kennen, ist vorrangig zu möglichen Einsparungen durch Beauftragung eines ihnen unbekannten neuen Verwalters.

BGH, Urteil vom 18.2.2011 - V ZR 82/10

Die Wohnungseigentumsanlage bestand aus mehreren Reihenhäusern, wobei sich jeweils zwei Einheiten einen Schornstein teilten. Nachdem die Mitglieder die Umstellung des Heizungssystems beschlossen haben, wurden die Schornsteine auf Grundlage eines Beschlusses stillgelegt. Nach Jahren wurde dieser Beschluss durch einen Zweitbeschluss aufgehoben und die Schornsteine zwecks Anschlusses von Kaminöfen wieder aktiviert. Dieser Zweitbeschluss wurde angefochten.