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BGH, Urteil vom 23.11.2011 – VIII ZR 74/11

Der Bundesgerichtshof hat bereits mit Urteilen vom 27.6.2007 (Aktenzeichen VIII ZR 271/06) und 16.7.2009 (Aktenzeichen VIII ZR 231/08) entschieden, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen kann. In der Entscheidung vom 27.6.2007 hat der Bundesgerichtshof noch die Ansicht vertreten, dass die Möglichkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wegen des Eigenbedarfs eines der Gesellschafter zu kündigen, auf diejenigen Gesellschafter beschränkt ist, die der Gesellschaft bereits bei Abschluss des Mietvertrages angehörten. An dieser Einschränkung hält der Senat, wie im Urteil vom 16.7.2009 angedeutet und nunmehr im Urteil vom 23.11.2011 klargestellt nicht mehr fest. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts hat die Möglichkeit auch wegen des Eigenbedarfs von Gesellschaftern zu kündigen, die bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht Gesellschafter waren. Genauso wie bei einer einfachen Bruchteilsgemeinschaft die Gefahr besteht, dass das Mietverhältnis wegen einer Eigenbedarfssituation eines später hinzutretenden Miteigentümers gekündigt wird, muss diese Gefahr auch im Falle einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehen. Eine Unterscheidung ist nicht sachgerecht. Denn oft hängt es vom Zufall ab, ob die Personenmehrheit eine Vermietung als Bruchteilsgemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vornimmt.

BGH, Urteil vom 29.2.2012 – VIII ZR 155/11

Der Bundesgerichtshof setzt seine Rechtsprechung zur Darlegung eines Mangels im Prozess   vom 25.10.2011 (Az.: VIII ZR 125/11) fort. In dem nunmehr vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatten die Mieter geltend gemacht, dass durch die Vermietung einer Nachbarwohnung an Touristen es zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz komme. Die Mieter minderten aufgrund dieser Tatsache die Miete, weshalb die Vermieter eine fristlose Kündigung ausgesprochen haben. Das Landgericht als Beru-fungsgericht hat die Beklagten zur Räumung verurteilt. Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Beru-fungsgerichts aufgehoben, da es die Anforderung an die Darlegung eines Sachmangels in unvertretbarer Weise überspannt hat. Der Mieter muss nur einen konkreten Sachmangel darlegen, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag braucht dagegen nicht angegeben zu werden. Insbesondere müssen wiederkehrende Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz nicht durch Vorlage eines Protokolls belegt werden. Es genügt vielmehr eine Beschreibung, die darauf schließen lässt, welche Art der Beeinträchtigung (beispielsweise Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonne oder Ähnliches) vorliegt und zu welchen Tageszeiten über welche Zeitdauer und welche Frequenz diese ungefähr auftritt. Der Bundesgerichtshof hat daher die Angelegenheit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses Feststellungen zu den vom Mieter geltend gemachten Beeinträchtigungen treffen konnte. Damit setzt der Bundesgerichtshof durch ein zweites Urteil der Instanzrechtsprechung ein Ende, die sich oft vor aufwendiger Beweisaufnahme dadurch drückte, indem der Vortrag des Mieters zu den Mängeln als unzureichend zurückgewiesen worden ist.

BGH, Urteil vom 1.2.2012 – Aktenzeichen VIII ZR 156/11

Eine Heizkostenabrechnung, die nach dem sogenannten Abflussprinzip erstellt wird, ist unwirksam. Ein Vermieter hat bei einer Heizkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt. Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip den Vorgaben der Heizkostenverordnung widerspricht. Denn gemäß § 7 Abs. 2 Heiz-kostenverordnung sind in die Abrechnung die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage ein-schließlich der Abgasanlage und insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“ einzustel-len. Demnach ist dieser Regelung zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffes abgerechnet werden können, was dem sogenannten Leis-tungsprinzip entspricht. Dieser Mangel kann auch nicht durch die Kürzung der Heizkosten nach § 12 Heizkostenverordnung in Höhe von 15 % ausgeglichen werden, da diese Vorschrift nur den Fall be-trifft, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffes nicht verbrauchs-abhängig abgerechnet wird. Ein derartiger Fehler liegt nicht vor, wenn der verbrauchte Brennstoff nicht erfasst wird.
Damit erteilt der Bundesgerichtshof im Anwendungsbereich der Heizkostenabrechnung dem Abfluss-prinzip eine Absage. Der Bundesgerichtshof hat am 20.2.2008 (Aktenzeichen: VIII ZR 49/07) noch entschieden, dass bei der Abrechnung von Betriebskosten der Vermieter nicht auf das sogenannte Leistungsprinzip festgelegt ist und auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip grundsätzlich zu-lässig ist. Für den Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung gibt es nunmehr eine Ausnahme dahingehend, dass nur eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip zulässig ist.

BGH, Beschluss vom 25.10.2011 – VIII ZR 125/11

Der Mieter genügt seiner Darlegungslast, wenn er einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vorträgt. Er ist insbesondere nicht gehalten, das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder gar einen bestimmten Minderungsbetrag darzulegen. Über den Vortrag der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus braucht der Mieter die ihm häufig nicht be-kannten Ursachen nicht zu bezeichnen. Ein Vortrag zum Umfang und zur Intensität der Gebrauchsbeeint-rächtigung ist ebenfalls nicht notwendig. Insbesondere sind keine Angaben über eine etwaige Häufigkeit entstehender Gerüche und Darlegung eines Zusammenhangs zwischen einer Geruchsbildung und dem behaupteten Mangel zu fordern. Es handelt sich um Fragen, die erst in der Beweisaufnahme geklärt werden müssen. Auch kann vom Mieter nicht verlangt werden, dass er bei einem Ausfall der Heizung ausführt, ob und in welchem Umfang und über welchen Zeitraum hinweg die Heizleistung reduziert gewesen ist.

BGH, Urteil vom 26.10.2011 – VIII ZR 268/10

Eine Heizkostenabrechnung ist nicht deswegen formell unwirksam, weil der Vermieter die vorgenommene Abrechnung anhand der komplizierten Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht erläutert. Im vom Bun-desgerichtshof am 26.10.2011 entschiedenen Fall hat der Vermieter nicht mitgeteilt, dass die nur auf die Warmwasserkosten entfallenden Kosten der Warmwasserzähler zunächst von den Gesamtkosten abgesetzt werden und der verbliebene Gesamtbetrag nach dem ermittelten Prozentsatz auf Kosten für Heizung und für Warmwasser aufgeteilt und anschließend die Kosten für die Warmwasserzähler wieder hinzugesetzt werden.

BGH, Urteil vom 14.9.2011-VIII ZR 10/11

Die Mieter bewohnten eine Altbauwohnung, welche in drei Zimmern mit Kachelöfen ausgestattet war. Ein weiteres Zimmer war nicht beheizbar. In der Toilette befand sich ebenfalls keine Heizung. Im Bad war eine Elektroheizung installiert, die Küche war mit einem Außenwandheizgerät ausgestattet. Die Mieter verlangten vom Vermieter die Zustimmung, die Wohnung mit einer Gasetagenheizung auszustatten, wobei die Mieter zur Kostenübernahme bereit waren. Der Vermieter lehnte dieses Ansinnen mit der Be-gründung ab, er könne bei einer Neuvermietung eine höhere Miete erzielen. Die Mieter verklagten den Vermieter daher auf Zustimmung zur baulichen Änderung in Form des Einbaus einer Gasetagenheizung. Der Bundesgerichtshof lehnt einen Anspruch der Mieter ab. Denn der Vermieter ist nicht zu baulichen Veränderungen zwecks Modernisierung der Wohnung verpflichtet. Daher hat der Mieter auch keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Vielmehr steht dem Vermieter ein Ermessen zu, welches nur nicht missbräuchlich ausgeübt werden darf. Der Bundesge-richtshof sieht in der Ablehnung der Zustimmung keine rechtsmissbräuchliche Ausnutzung der Vermie-terrechte. Der Vermieter selbst bestimmt, ob und wann er Investitionen tätigen möchte. Zudem handelt es sich um ein legitimes Interesse des Vermieters, bei einer späteren Neuvermietung angesichts der zwischenzeitlich erhöhten Attraktivität der Wohnanlage eine deutlich höhere Miete zu erzielen. Es verstößt daher nicht gegen Treu und Glauben wenn der Vermieter dem Mieter nicht erlaubt, den Komfort durch den Einbau der Heizung zu steigern. Dieses Interesse verdient keinen Vorzug gegenüber dem Interesse des Vermieters, die Investition in die Heizung erst bei einer Neuvermietung vorzunehmen, um eine höhere Miete zu erzielen.

BGH, Urteil vom 28.9.2011 – VIII ZR 326/10

Der Kläger ist Vermieter eines Mehrfamilienhauses. Der Verbrauch für Wärme, Warm- und Kaltwasser war bislang über Verbrauchserfassungsgeräte erfasst worden. Im Mai 2009 teilte der Vermieter den Mietern mit, dass im Rahmen eines Regelaustauschs die Heizkostenverteilung durch ein funkbasiertes Ablesesystem ersetzt wird. Ein Mieter verweigerte dies mit der Begründung, dass er in seiner Wohnung kein mit Funk arbeitendes System einsetzten will. Der Vermieter hat den Mieter daraufhin auf Duldung des Austausches der vorhandenen Ablesegeräte gegen ein Funksystem in Anspruch genommen. Der VIII. Zivilsenat ent-schied zugunsten des Vermieters. Ein Anspruch ergibt sich für die Heizungsenergie- und Warmwasserzähler aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 der Heizkostenverordnung. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes erfasst dieser Anspruch nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Erfassungsgeräten sondern auch den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte und begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme.

BGH, Urteil vom 12.10.2011 –  VIII ZR 251/10

Eine Mieterin hat eine Wohnung in Duisburg mit einem schriftlichen Wohnraummietvertrag angemietet. Zusätzlich hat sie in einem 150 m von der Wohnung entfernt gelegenem Einfamilienhaus, das ursprünglich ebenfalls der Vermieterin gehörte, eine Garage durch mündliche Absprache gemietet. Die Vermieterin ver-äußerte das 150 m von der Wohnung entfernte Gebäude mit der Garage. Die neuen Eigentümer kündigten den Vertrag über die Garage und verlangten Herausgabe. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die neu-en Eigentümer einen Räumungsanspruch nach § 546 Abs. 1 BGB haben, da es sich vorliegend um zwei verschiedene Mietverträge gehandelt hat. Die Kündigung der Garage wäre nur dann unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnraummietverhältnisses wäre, was vorliegend jedoch nicht der Fall war. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag war die Garage eben nicht erwähnt. In der Konstellation, wonach ein schriftlicher Wohnraumietvertrag und ein separat abgeschlossener mündlicher Mietvertrag über eine Garage bestehen, spricht eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Verträge, zumal die  Wohnung und Garage sich nicht auf demselben Grundstück befinden. Will daher der Mieter vermeiden, dass der Mietvertrag über eine Garage unabhängig vom Wohnraummietvertrag gekündigt wird, wird er dafür zu sorgen haben, dass die Garage im Mietvertrag über die Wohnung erwähnt wird, damit eine rechtliche Einheit angenommen werden kann. In diesem Fall darf der Mietvertrag nur im Ganzen gekündigt werden, wofür der Vermieter regelmäßig Gründe vorzuweisen hat.

BGH, Urteil vom 28.9.2011 - VIII ZR 294/10

Ein pauschaler Sicherheitszuschlag auf die Betriebskostenvorauszahlungen für die vom Vermieter prognostizierten Kostensteigerungen sind unzulässig, wie der Bundesgerichtshof nunmehr urteilte.

Die Mieterin erhielt eine Heizkostenabrechnung, die mit einer Nachzahlung endete. Die Vermieterin hat die Anpassung der Heizkostenvorauszahlungen derart vorgenommen, dass sie das Ergebnis der Abrechnung durch 12 teilte und dann hierauf einen pauschalen Sicherheitszuschlag von 10 % verlangte. Der Bundesgerichtshof erteilte dieser Berechnungsweise eine Absage. Der Vermieter ist verpflichtet, bei der Festsetzung der Vorauszahlungen die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten in Ansatz zu bringen. Grundlage für die Festsetzung ist die letzte Betriebskostenabrechnung. Grundsätzlich kann zwar die konkret zu erwartende Entwicklung der Betriebskosten berücksichtigt werden. Ein abstrakter Sicherheitszuschlag, der nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen gerechtfertigt ist, ist allerdings unzulässig.

Will der Vermieter demnach größere Betriebskostenvorauszahlungen fordern, wird er substantiiert vorzutragen haben, warum es seiner Ansicht nach zu Kostensteigerungen kommen wird. Ansonsten ist er darauf verwiesen, die entstandenen Kosten im abgelaufenen Abrechnungsjahr zugrunde zu legen. Pauschale Erhöhungen können nicht vom Mieter verlangt werden, da der Vermieter nur Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlungen in angemessener Höhe hat. Hierzu zählen keine pauschalen Steigerungen.

BHG, Urteil vom 18.5.2011 - VIII ZR 271/10

Die Mieterin begehrte Ende Dezember 2008 die Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen rückwirkend ab dem 1.6.2008 und zwar auf der Grundlage einer Betriebskostenabrechnung 2006/2007, da die Abrechnung 2007/2008 vom Vermieter noch nicht erstellt worden war. Der Vermieter verteidigte sich damit, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Absatz 4 BGB auf Grundlage einer älteren Betriebskostenabrechnung (2006/2007) nicht möglich sei, da bereits die folgende Abrechnungsperiode (2007/2008) abgelaufen ist. Der Bundesgerichtshof erteilte einer derartigen Argumentation eine Absage. § 560 Absatz 4 BGB kennt eine derartige Einschränkung des Anpassungsrechtes nicht.

BGH, Urteil vom 1.6.2011 - VIII ZR 91/10

Die Mieter zahlten seit Mai 2007 ihre Miete statt jeweils zum dritten Werktag eines Monats zur Monatsmitte oder später und setzten dieses Verhalten auch nach Abmahnungen des Vermieters im Oktober und Dezember 2008 fort, weshalb der Vermieter die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärte. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine derart gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB zulässt. Dabei braucht kein Vorsatz vorzuliegen. Nur Fahrlässigkeit auf Seiten des Mieters reicht aus. Der Mieter hat nämlich eingewendet, davon ausgegangen zu sein, die Miete erst zur Monatsmiete zahlen zu müssen.

BGH, Urteil vom 4.5.2011 - VIII ZR 195/10

In Wohnraummietverträgen sind oft Schönheitsreparaturklauseln enthalten, die unwirksam sind. Nimmt ein Mieter die Schönheitsreparaturen trotzdem vor, hat er gegen den Vermieter einen Erstattungsanspruch im Hinblick auf die aufgewendeten Renovierungskosten. Am 4.5.2011 hatte der Bundesgerichtshof die Frage zu klären, in welcher Frist dieser Anspruch verjährt. Der Bundesgerichtshof entschied, dass für diesen Erstattungsanspruch die kurze Frist des § 548 Abs. 2 BGB gilt. Sie beträgt 6 Monate und beginnt mit Beendigung des Mietvertrags. Sofern Mieter demnach nach durchgeführten Schönheitsreparaturen den Verdacht haben, dass die Schönheitsreparaturklauseln in ihren Mietverträgen unwirksam sind, müssen sie schnell reagieren und vor Ablauf der 6-Monatsfrist verjährungshemmende Maßnahmen einleiten.