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BGH, Urteil vom 03.06.2016 – V ZR 166/15– “Wo ist der Betriebsstrom der Heizungsanlage in der Jahresabrechnung berücksichtigt?“

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei der für die zentrale Heizungsanlage erforderliche Betriebsstrom über den Allgemeinstromzähler erfasst wird, da ein Zwischenzähler nicht installiert worden ist. In der Eigentümerversammlung vom 18.07.2013 wurden die Jahresabrechnungen sowie die Einzelabrechnungen für das Jahr 2012 beschlossen. Der Betriebsstrom ist dabei nicht in der Heizkostenabrechnung sondern in der Position Allgemeinstrom berücksichtigt. Demzufolge wird der Betriebsstrom nach Miteigentumsanteilen verteilt. Die Kläger haben den Beschluss angefochten und beantragt, die Gesamtjahresabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen hinsichtlich der Heizkostenabrechnungen für ungültig zu erklären. Hiermit haben sie vor dem Bundesgerichtshof Erfolg. Denn die vorgenommene Verteilung der Kosten des Betriebsstroms nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 Abs. 2 WEG widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Kosten des Betriebsstroms müssen nämlich nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden. Dies gilt auch, wenn der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler sondern über einen allgemeinen Stromzähler erfasst wird. Es muss dann geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom auf den Betriebsstrom entfällt. Dabei sind die Wohnungseigentümer in der Schätzmethode frei, solange sie einen offenkundig nicht ungeeigneten Maßstab wählen. Gemäß § 7 Abs. 1 HeizkV müssen somit die Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage teilweise verbrauchsabhängig verteilt werden. Dazu zählen gemäß § 7 Abs. 2 HeizkV unter anderem die Kosten des Betriebsstroms. Damit ist es nicht zulässig, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen.