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Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16 – “Wer haftet für die Sonderumlage?“

Wird Wohnungseigentum verkauft und macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Forderungen geltend, stellt sich oft die Frage, ob der Erwerber oder der Veräußerer zur Zahlung verpflichtet sind. Der Bundesgerichtshof hatte am 15.12.2017 über folgende Konstellationen zu entscheiden: Im August 2014 wurde ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage gefasst. Im Oktober 2014 wurde der Erwerber im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, während im Dezember 2014 der Verwalter die Zahlung der Sonderumlage abgerufen hat.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen, welche den Erwerber zur Zahlung der Sonderumlage verurteilten. Der Wohnungseigentümer ist Schuldner derjenigen Forderungen, welche während der Dauer seiner Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft fällig geworden sind (sogenannte Fälligkeitstheorie). Dies gilt auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt. Vom Bundesgerichtshof entschieden wurde bereits die Konstellation, wonach dies auf Fälle zutrifft, bei welchen der Beschluss über die Sonderumlage nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist.

Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wurde aber der Beschluss vor dem Eigentumserwerb gefasst, lediglich der sogenannte Abruf durch den Verwalter erfolgte nach Eigentumserwerb. Auch in diesem Fall haftet der Erwerber. Denn durch den alleinigen Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage wird diese noch nicht fällig. Vielmehr ist gemäß § 28 Abs. 2 WEG ein sogenannter Abruf durch den Verwalter notwendig. Erst dieser Abruf führt zur Fälligkeit des Anspruches auf Zahlung der Sonderumlage. Nachdem dieser Anspruch in die Dauer der Mitgliedschaft des Erwerbers gefallen ist, wurde vom Bundesgerichtshof seine Verurteilung auch in der Revisionsinstanz bestätigt.

Begründet wird dies unter anderem damit, dass bei der Sonderumlage es sich um die Ergänzung des Wirtschaftsplanes handelt und die Zahlungen der Vorschüsse auf den Wirtschaftsplan gemäß § 28 Abs. 2 WEG ebenfalls erst nach Abruf fällig werden. Auch führt das Ergebnis der Haftung des Erwerbers zu interessengerechten Ergebnissen, da regelmäßig der Erwerber und nicht der Veräußerer den Nutzen aus der mit der Sonderumlage finanzierten Baumaßnahme zieht. Dem Risiko des Erwerbers, dass eine Sonderumlage nach Abschluss des Kaufvertrages und vor dem Eigentumswechsel beschlossen wird, jedoch erst nach dem Eigentumswechsel fällig wird, kann durch entsprechende kaufvertragliche Regelungen Rechnung getragen werden.

Der Bundesgerichtshof entscheidet damit über eine weitere Facette der Abgrenzung der Haftung zwischen Erwerber und Veräußerer und bestätigt die Anwendung der sogenannten Fälligkeitstheorie.