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BGH, Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 124/16 – “Wenn zwischen Instandhaltung und Instandsetzung unterschieden wird“

In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist geregelt, dass die Kosten der Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes der Sondereigentümer trägt, soweit sich diese im Bereich der zum Sondereigentum gehörenden Räumlichkeiten befinden. Des Weiteren ist ebenfalls geregelt, dass die Instandhaltung von demjenigen Eigentümer zu veranlassen ist, der die Kosten der Instandhaltung zu tragen hat.

Am 14.07.2011 ereignete sich im Bereich der Sondereigentumseinheit der Kläger ein Bruch des wasserwarmführenden Rohres. Durch das ausdringende Wasser wurde die Zwischendecke durchfeuchtet und hing durch. Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft hat ein Unternehmen mit der Reparatur des Rohres beauftragt, nicht jedoch der Zwischendecke. Die Zwischendecke musste zudem für die Reparatur der Wasserleitung geöffnet und danach wieder verschlossen sowie die Decke neu tapeziert werden, was von der Gemeinschaft ebenfalls nicht veranlasst worden ist. Der Kläger holte einen Kostenvoranschlag für Malerarbeiten ein, welche dieser in Eigenarbeit ausführte und verlangt auf der Grundlage des Kostenvoranschlages die Zahlung von EUR 1.112,40 nebst Zinsen und vorgerichtliche Kosten von der Gemeinschaft.

Das Gericht stellt zunächst fest, dass die beschädigten Versorgungsleitungen zum Gemeinschaftseigentum gehören und die Decke, nach dem es sich um keine tragende Geschossdecke handelt zum Sondereigentum. Der Kläger hatte die Kosten für die Reparatur der Versorgungsleitung nicht nach den zuvor zitierten Bestimmungen der Teilungserklärung zu tragen. Nach den gesetzlichen Vorgaben im § 16 Abs. 2 WEG hat die Gemeinschaft die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile instandzuhalten und instandzusetzen, was durch eine Teilungserklärung abgeändert werden kann. Dies geschah im vorliegenden Fall aber nicht, da in der Teilungserklärung von der Instandsetzung nicht die Rede ist. Die Reparatur einer durch den Rohrbruch beschädigten Wasserleitung gehört begrifflich zur Instandsetzung. Der Rohrbruch stellt einen erheblichen Schaden am Leitungsnetz dar und die Reparatur dient der Wiederherstellung von dessen bestimmungsgemäßen Gebrauch. Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen und weist sie nur die Pflicht zu der Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist Instandsetzung im Zweifel die Sache der Gemeinschaft. Die Instandsetzung verblieb daher im Pflichtenkatalog der Gemeinschaft.

War dies der Fall, kann nach § 14 Nr. 4 HS 2 WEG der Sondereigentümer den Ersatz der Schäden ersetzt verlangen, die durch die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums adäquat kausal entstehen. Demnach kann der Kläger Ersatz der Kosten verlangen, die dadurch entstanden sind, dass für die Reparatur der Leitung die Zwischendecke geöffnet und wieder verschlossen wurde. Der Ersatzanspruch besteht aber nicht, wenn die Zwischendecke bereits wegen Durchfeuchtung beschädigt war und ohnehin erneuert werden musste. Nachdem die Vorinstanzen diese Frage nicht geklärt haben, verwies der Bundesgerichtshof die Sache an das Berufungsgericht zum Zwecke der Aufklärung zurück.

Der Bundesgerichtshof bekräftigt die grundsätzliche Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung. Beides darf nicht miteinander vermischt werden, wenn die Gemeinschaftsordnung eine derartige Unterscheidung trifft. Auch ist bei der Suche nach einer Anspruchsgrundlage beim Kostenersatz der Sachverhalt darauf zu überprüfen, ob die Schäden am Sondereigentum gerade durch die Reparaturmaßnahmen entstanden sind. Denn nur dann besteht eine Verpflichtung, den Schaden gemäß § 14 Nr. 4 HS 2 WEG ersetzt zu verlangen. Ist der Schaden dagegen durch den Rohrbruch selbst (und demnach nicht dessen Reparatur) verursacht worden, scheidet diese Anspruchsgrundlage aus. In Betracht kommt dann je nach Sachverhaltsgestaltung die Verletzung der Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandhaltung/Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG.

Klargestellt hat der Bundesgerichtshof auch, dass der Wohnungseigentümer, der die Arbeiten in Eigenregie ausgeführt hat fiktiv in Höhe des Nettobetrages der Reparaturkosten Ersatz verlangen kann.