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BGH, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16 - Schriftformheilungsklauseln sind – auch als Individualvereinbarung – unwirksam


Endlich hatte der Bundesgerichtshof Gelegenheit, eine für die Praxis höchst relevante, heftigst umstrittene Rechtsfrage verbindlich zu entscheiden. Der Bundesgerichtshof hat bereits geurteilt, dass Schriftformheilungsklauseln einen Erwerber, der kraft Gesetzes auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eintritt, nicht binden. Ob Schriftformheilungsklauseln die ursprünglichen Vertragsparteien binden, blieb bislang offen. Jetzt hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16 – entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln stets unwirksam sind, und zwar selbst dann, wenn sie im Einzelnen individuell ausgehandelt wurden. Zwar hat das dem konkreten Vermieter, der sich auf die Nichteinhaltung der Schriftform berief, im Ergebnis nicht geholfen. Der entschiedene Einzelfall ist aber letztendlich bedeutungslos, maßgeblich ist allein, dass nunmehr endlich Rechtsklarheit geschaffen wurde. Das macht es im übrigen Anwälten auch leichter, ihre Mandanten davon zu überzeugen, dass es zwingend erforderlich ist, bei der Fertigung von langfristigen Mietverträgen größte Sorgfalt darauf zu verwenden, dass die gesetzliche Schriftform eingehalten wird, nachdem man jetzt nicht mehr über das Argument der Mandanten diskutieren muss, wegen der Schriftformheilungsklausel sei die Mühe, die in der Tat häufig erforderlich ist, um die gesetzliche Schriftform zu wahren, insbesondere die Vertragsabsprachen hinreichend präzise festzuhalten, entbehrlich.

Wie häufig gab es bei dem streitgegenständlichen Mietvertrag mehrere im Hinblick auf die Schriftform kritische Vertragsabsprachen. Es geht um eine Räumungsklage. Der Vermieter hatte das langjährige Mietverhältnis unter Berufung auf Schriftformmängel ordentlich gekündigt. Dem Mietverhältnis lag ein Vertrag vom 08.12.1998 zu Grunde. Mietsache waren im Bezirk des Landgerichts Mannheim belegene Ladenräume. Nach Ziffer 6.1 e der Allgemeinen Vertragsbedingungen Gewerbemietvertrag (AVB) gehörten zu den vom Mieter zu tragenden Betriebskosten unter anderem die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren. Am 11.10.2006 schlossen die Vertragsparteien einen „1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 04.12./08. 12. 1998″. Mit diesem ersetzten sie unter anderem – unter Aufrechterhaltung der Bestimmungen des Ausgangsmietvertrags im Übrigen – die in dem ursprünglichen Mietvertrag enthaltene Indexklausel wie folgt:

„Verändert sich der vom Statistischen Bundesamt für die Bundesrepublik Deutschland festgestellte Verbraucherpreisindex … gegenüber dem Stand Juni 1999 (2000 = 100) um mindestens 10 Punkte, so verändert sich die Miete in dem gleichen prozentualen Verhältnis … Sollte der bisherige Preisindex vom Statistischen Bundesamt … umbasiert oder in seiner bisherigen Form nicht mehr fortgeführt werden, so tritt an seine Stelle der ihm am nächsten kommende neue Index.”

Außerdem erhielt der Nachtrag in Ziffer 6 folgende Regelung:

„Den Parteien ist bekannt, dass dieser Mietvertrag, der eine Laufzeit von mehr als einem Jahr hat, … der Schriftform bedarf. Die Parteien wollen diese Schriftform einhalten. Sie verpflichten sich deshalb gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um den gesetzlichen Schriftformerfordernissen Genüge zu tun. Das gilt sowohl für den Mietvertrag, als auch für sämtliche Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsvereinbarungen.”

Am 16.12.2009 wurde ein „2. Nachtrag zum Mietvertrag vom 04.12./08.12.1998 nebst 1. Nachtrag vom 07.10./11.10.2006″ abgeschlossen. Auf Vermieterseite war daran die aufgrund zwischenzeitlichen Eigentumserwerbs in die Vermieterstellung eingetretene G. S.à.r.l. & Co. KG beteiligt. Diese wiederum hatte wenige Tage zuvor mit notariellem Kaufvertrag vom 08.12.2009 das Grundstück an die jetzige Klägerin verkauft, die nach dem 16.12.2009 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. In dem 2. Nachtrag wurde unter anderem – unter Aufrechterhaltung der Bestimmungen des Ausgangsmietvertrags und des 1. Nachtrags im Übrigen – die Mietzeit bis zum 31.05.2020 (mit einer einmaligen Verlängerungsoption für den Mieter um 5 Jahre) verlängert. Außerdem war unter Ziffer 7 Folgendes vereinbart:

„Die Parteien verpflichten sich gegenseitig, … jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Nachtrages sowie weiteren Nachträgen, Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.”

In einem Schreiben vom 15.01.2011 legte die Klägerin dem Beklagten das Begehren dar, die Wertsicherungsklausel dahin zu ändern, dass bei Veränderung des Verbraucherpreisindex um 5 % eine entsprechende Änderung der Miete eintreten solle. Der Beklagte – der Mieter – vermerkte auf dem Schreiben handschriftlich „6 % einverstanden”, unterschrieb diesen Vermerk und gab das Schreiben an den Vermieter zurück. Dieser teilte dem Mieter im Mai 2011 mit, dass der Verbraucherpreisindex seit der letzten Mietkorrektur um 6 % gestiegen sei und sich daher eine entsprechend erhöhte Miete ergebe, die der Beklagte fortan auch entrichtete.

Mit Schreiben vom 20.06.2014 erklärte die Klägerin – Vermieterin – die ordentliche Kündigung des Mietvertrags zum 31.12.2014 mit der Begründung, der Mietvertrag wahre nicht die gesetzliche Schriftform und sei daher ordentlich kündbar. Der Schriftformmangel wurde unter anderem damit begründet, die Vereinbarung einer neuen Wertsicherungsregelung durch die Parteien im Jahre 2011 wahre nicht die Schriftform. Darüber hinaus habe sich der Mieter mit Schreiben vom 24.12.2015 gegen die Aufnahme von Müllgebühren in die Betriebskostenabrechnung 2013 gewandt und ausgeführt, mit dem früheren Eigentümer habe es eine Absprache gegeben, dass für ihn – dem Beklagten und Mieter – keine Mülltonne angeschafft werde.

Die Räumungsklage wird abgewiesen. Zwar liegt ein Schriftformmangel vor. Jedoch ist die Vermieterin und Klägerin nach Treu und Glauben gehindert, von dem aus §§ 550 S. 1, 542 Abs. 1 BGB folgenden ordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch zu machen. Für die Praxis ist hierbei nicht so sehr das Ergebnis des Rechtsstreits, sondern die Feststellung des Bundesgerichtshofs von größter Bedeutung, dass die zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarte Schriftformheilungsklausel unwirksam ist und einer Kündigung nicht entgegensteht.

Im Zusammenhang mit der Betriebskostenposition der Müllkosten lag allerdings kein Schriftformverstoß vor. Der Bundesgerichtshof führt aus, dem Schreiben des Mieters, auf das sich die Vermieterin insoweit beruft, lässt sich bereits nicht die Behauptung einer mündlichen, den schriftlichen Vertrag abändernden Vereinbarung entnehmen. Denn die insoweit einschlägigen AVB enthalten neben der an Anlage 3 zur II. Berechnungsverordnung (heute § 2 Betriebskostenverordnung) orientierten Aufzählung umlagefähiger Betriebskosten keine abschließende Bestimmung, welche der umlagefähigen Positionen tatsächlich entstehen und wie die Umlage erfolgt. Vielmehr ist in Ziffer 6.3 der AVB geregelt, dass die Umlage nach dem Verhältnis der jeweiligen Mietflächen erfolgt, soweit nicht der Vermieter für einzelne oder alle Betriebskosten einen anderen Umlageschlüssel wählt. Nimmt er – was der Mieter mit dem Schreiben geltend gemacht hat – angesichts des Umstands, dass für die vom Mieter gemietete Gewerbeeinheit Müllkosten nicht anfallen, von einer Umlage insoweit Abstand, dann ist dies bereits von der schriftlichen Vereinbarung gedeckt.

Dem Mietvertrag fehlt es allerdings an der gesetzlichen Schriftform, weil mit der Wertsicherungsklausel im Januar 2011 eine die Miethöhe betreffende und damit vertragswesentliche (so BGH, Urteil vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 – NJW 2016, 311 Rn. 17) Vereinbarung geändert wurde, ohne dass diese Änderung den Anforderungen des § 550 BGB genügte. Denn dem Schreiben vom 15.01.2011 mit dem handschriftlich gefertigten und unterschriebenen Zusatz des Beklagten fehlt es schon an der ausreichenden Bezugnahme auf den Ausgangsvertrag und die Nachträge.

Die in Ziffer 7 des 2. Nachtrags enthaltene so genannte Schriftformheilungsklausel, wonach die Vertragsparteien zur Nachholung der Schriftform verpflichtet sind, steht einer Kündigung des Mietvertrags nicht entgegen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann eine Mitwirkungspflicht der Vertragsparteien am Zustandekommen eines der Schriftform entsprechenden Mietvertrages bestehen. Das kann etwa der Fall sein, wenn in einem Vorvertrag vereinbart worden ist, ein langfristiges Mietverhältnis zu begründen. Möglich ist auch, dass sich die Vertragsparteien im Hinblick auf nachträglich zustandegekommene Vereinbarungen verpflichten, insofern dafür zu sorgen, dass die Schriftform gewahrt und damit die langfristige Bindung an den Mietvertrag sichergestellt wird. In derartigen Fällen geht es entweder darum, den Vorgaben des Vorvertrags zu entsprechen und in Anknüpfung an die darin getroffenen Abreden einen formwirksamen Mietvertrag zu vereinbaren oder einem konkret befürchteten Formmangel entgegenzuwirken (BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 18 mwN). Im Unterschied hierzu enthält eine Schriftformheilungsklausel wie die vorliegende eine generelle Verpflichtung der Mietvertragsparteien, Schriftformverstöße jedweder Art nachträglich zu beseitigen, um so eine „vorzeitige” Vertragsbeendigung durch ordentliche Kündigung zu unterbinden. Ob und inwieweit eine derartige Regelung – durch Individualvertrag oder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen – rechtswirksam getroffen werden kann, ist streitig. Der Bundesgerichtshof hat allerdings bereits entschieden, dass es mit § 550 BGB nicht vereinbar ist, einen Erwerber aufgrund einer Heilungsklausel als verpflichtet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung wegen eines nicht aus seiner Vertragszeit stammenden Schriftformmangels Abstand zu nehmen (BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 24 ff. und vom 20.04.2014 – XII ZR 146/12 – NJW 2014, 2102 Rn. 28 ff.), und zwar selbst dann, wenn die langfristige Vertragsbindung erst unter seiner Beteiligung vereinbart worden ist (BGH, Beschluss vom 25.01.2017 – XII ZR 69/16 – NJW 2017, 1017 Rn. 10 f. mwN). Denn mit § 550 BGB soll erreicht werden, dass der Erwerber die Bedingungen, zu denen er in ein Mietverhältnis eintritt, im Grundsatz aus der Mietvertragsurkunde ersehen kann. Er soll davor geschützt werden, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen wirtschaftliche Bedingungen sich, etwa infolge einer Mietreduzierung, anders als erwartet und deshalb finanziell einkalkuliert darstellen. Ist das infolge formunwirksamer, z.B. nur mündlicher Abreden gleichwohl der Fall, so hat er die Möglichkeit, sich vorzeitig durch ordentliche Kündigung von dem Mietvertrag zu lösen. Diese Möglichkeit würde ihm genommen, wenn er infolge der Heilungsklausel verpflichtet wäre, den langfristigen Bestand des Mietverhältnisses sicherzustellen. Dass ihm im Falle unterlassener Information über ihm nachteilige formunwirksame Vereinbarungen gegenüber dem Veräußerer Schadensersatzansprüche zustehen mögen, rechtfertigt nicht die Annahme, der Schutzzweck des § 550 BGB trete deshalb zurück. Nach der gesetzlichen Konzeption soll der Erwerber bei einer derartigen Fallgestaltung nämlich nicht allein auf Schadensersatzansprüche verwiesen werden, sondern ihm soll ein ordentliches Kündigungsrecht zustehen, um die aus der Mietvertragsurkunde nicht in allen maßgeblichen Einzelheiten erkennbaren Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis beenden zu können. Da ihm bei einer Geltung der Heilungsklausel auch ihm gegenüber diese Möglichkeit im Falle einer vollzogenen Heilung genommen würde, würde der Schutzzweck des § 550 BGB verfehlt. Das gilt unabhängig davon, ob dem Erwerber im Einzelfall die Umstände, die vor seinem Eintreten in den Mietvertrag zu der Formunwirksamkeit geführt haben, bekannt waren (BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 27).

Inwieweit einer Schriftformheilungsklausel im Übrigen Rechtswirkungen mit Blick auf § 550 BGB zukommen können, hat der Bundesgerichtshof bislang offen gelassen. Hierzu werden in Rechtsprechung und Literatur auch in jüngerer Zeit verschiedene Auffassungen vertreten. Teilweise werden vertragliche Schriftformheilungsklauseln nach wie vor als uneingeschränkt wirksam angesehen (OLG Braunschweig NZM 2016, 191, 200). Andere halten derartige Klauseln als individualvertragliche Vereinbarung zwischen Vertragsparteien für zulässig, nicht hingegen als Allgemeine Geschäftsbedingungen (OLG Düsseldorf ZMR 2017, 471, 473 f.). Schließlich gibt es Stimmen, denenzufolge Schriftformheilungsklauseln unabhängig davon, ob sie individualvertraglich oder als Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart werden, unwirksam sind und deshalb nicht über § 242 BGB (Verstoß gegen Treu und Glauben) einer auf einen Schriftformverstoß gestützten ordentlichen Kündigung entgegenstehen können (etwa LG Krefeld ZMR 2016, 547). Der zuletzt genannten Meinung, nach der Schriftfformheilungsklauseln stets unwirksam sind, schließt sich der Bundesgerichtshof an. Bei der Vorschrift des § 550 BGB handelt es sich nach allgemeiner Ansicht um zwingendes Recht (BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 27), das also nicht durch Parteiabsprachen abgeändert werden kann. § 550 BGB will nach ständiger Rechtsprechung des BGH nicht nur sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann. Vielmehr dient die Vorschrift ebenfalls dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (BGH, Urteil vom 17.06.2015 – XII ZR 98/13 – NJW 2015, 2648 Rn. 33). In Kenntnis dieser Rechtsprechung hat der Gesetzgeber die frühere Vorschrift des § 566 BGB im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.06.2001 nur redaktionell geändert, nicht aber – was nahegelegen hätte, wäre nur der Schutz des Erwerbers bezweckt – die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung auf den Erwerber beschränkt. Mit Blick auf diesen Schutzzweck sind Schriftformheilungsklauseln mit dem nicht abdingbaren § 550 BGB unvereinbar. Denn sie hätten zur Folge, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit gebunden wären, der mit der Vorschrift jedenfalls auch beabsichtigte Übereilungsschutz ausgehöhlt und die wichtige Warnfunktion der Bestimmung weitgehend leerlaufen würde. Mit §§ 578, 550 BGB hat der Gesetzgeber die Vertragsfreiheit bewusst dahingehend eingeschränkt, dass langfristige mietvertragliche Bindungen über Grundstücke und (Wohn-) Räume der Schriftform bedürfen. Fehlt es an dieser, besteht als gesetzliche Folge auch kein langfristiges Mietverhältnis, das es zu bewahren gelte. Durch Schriftformheilungsklauseln soll demnach die in § 550 BGB enthaltene bewusste gesetzgeberische Entscheidung in unzulässiger Weise umgangen werden.

Eher rechtstechnischer Natur sind die Ausführungen des Bundesgerichtshofs zur Frage, weshalb Schriftformheilungsklauseln keine Rechtswirkung entfalten können. Der BGH führt aus, § 550 BGB wirke nicht als gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB („Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.”) Denn bei § 550 BGB handele es sich nicht um ein Verbotsgesetz, sondern um eine gesetzliche Einschränkung der grundsätzlichen Formfreiheit von Rechtsgeschäften dahingehend, dass die von der Bestimmung erfassten Mietverträge nur bei Wahrung der Schriftform einer langfristigen Bindung zugänglich sind. Schriftformheilungsklauseln können vielmehr keine rechtliche Wirksamkeit erlangen, weil sie mit § 550 BGB als zwingendem Recht unvereinbar sind. Das gilt unabhängig davon, ob sie – wie im vorliegenden Fall – zusätzlich eine Verpflichtung enthalten, von einer Kündigung wegen des Schriftformfehlers abzusehen.

Dem Vermieter, der auf Räumung klagte, hilft die Rechtsansicht des Bundesgerichtshofs, wonach eine Schriftformheilungsklausel keine rechtliche Wirksamkeit erlangt, allerdings nicht, denn die Räumungsklage wird gleichwohl abgewiesen. Die Berufung des Vermieters auf den Schriftformverstoß stellt sich nämlich aus anderen Gründen als treuwidrig dar. Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (BGH, Urteile vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 – NJW 2016, 311 Rn. 27 und vom 19.09.2007 – XII ZR 198/05 – NJW 2008, 365 Rn. 16; BGHZ 65, 49 = NJW 1975, 1653, 1655). So verhielt es sich in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall. Die die neue Wertsicherungsklausel beinhaltende Vertragsänderung erfolgte auf Drängen des Vermieters. Diese Neuregelung diente auch ausschließlich den Interessen des Vermieters. Es war allein der Vermieter, der von der Vertragsänderung profitieren konnte, weil wesentlich früher als nach der alten Regelung eine Mieterhöhung aufgrund der Steigerung des Verbraucherpreisindex eintrat. Dass der Vermieter diese im wirtschaftlichen Ergebnis ihm allein günstige und zudem von ihm geforderte Vertragsänderung mit Blick auf die Formwidrigkeit dieser Änderungsvereinbarung zum Anlass nimmt, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen, stellt einen Fall des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens dar. Eine auf dieser Kündigung beruhende Vertragsbeendigung wäre ein schlechthin untragbares Ergebnis, so dass dem Vermieter die Berufung auf den Schriftformverstoß gemäß § 242 BGB versagt ist.