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Oberlandesgericht Koblenz, Urteil vom 22.06.2017 – 1 U 1155/16 – “Rückgabe der Mietsache „in bezugsfertigem Zustand““

Das Oberlandesgericht Koblenz musste mit Urteil vom 22.06.2017 – 1 U 1155/16 – entscheiden, ob eine Formularklausel (also eine Allgemeine Geschäftsbedingung) wirksam ist, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben. Im konkreten Fall wurde dies bejaht.

Der Vermieter klagt auf Schadensersatz, weil in der vom Mieter als Frisörgeschäft genutzten Mietsache Wasserleitungsrohre aus dem Boden ragten und nicht bodengleich verschlossen wurden. Der Vermieter stützt seine Klage auf die Regelung in § 14 des Mietvertrags, wonach der Mieter die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben hat. Das Oberlandesgericht meint, die Klausel sei im konkreten Fall wirksam. Die Mieterin werde nicht unangemessen benachteiligt. Dabei müsse zunächst grundsätzlich berücksichtigt werden, dass die Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache in bezugsfertigem Zustand deutlich unter den Anforderungen liegt, die den Mieter im Falle der Übernahme von Schönheitsreparaturen treffen. So verpflichtet die Klausel den Mieter nicht zu einer umfassenden Renovierung (BGH, Urteil vom 12.03.2014 – XII ZR 108/13 -, Rn. 27). Auch der Umstand, dass der Mieter hier durch die Anfangsrenovierung der Räume bereits mit der Beseitigung der Gebrauchsspuren des Vormieters belastet war, führt nicht zu einer abweichenden Betrachtung. Zu berücksichtigen war nämlich insoweit, dass der Mieter einen angemessenen Ausgleich erhielt durch den Erlass zweier Monatsmieten.

Die Verpflichtung, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, führt dazu, dass der Mieter die Räume in einem Erhaltungszustand zurückgibt, der es dem Vermieter ermöglicht, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten vertragsgemäßen Zustand zu überlassen (so BGH a.a.O.). Dies führt dazu, dass die Mietsache in einem Zustand zurückzugeben ist, in dem ein neuer Mietinteressent sie ohne Beeinträchtigungen nutzen kann und nicht auf eine bestimmte Nutzungsform festgelegt ist. Veränderungen an den Mieträumen, die ausschließlich der individuellen Nutzung des Ladengeschäfts als Frisörsalon geschuldet und für eine anderweitige Nutzung hinderlich sind, waren daher vom Mieter zu entfernen. Dies trifft auf die aus dem Boden herausstehenden Wasserleitungen zu.