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Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.12.2017 – V ZR 82/17 – “Pflichten des Hausverwalters bei Zwangsversteigerungen“

Wenn von Dritten eine Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentums betrieben wird, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.

§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG regelt ein Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Haus-geldansprüche i.H.v. 5 % des Verkehrswertes. Diese Ansprüche werden vor den Ansprüchen der Inhaber der dinglichen Belastungen (Grundschuld, Hypothek) befriedigt. Hierzu muss man aber diese Ansprüche anmelden. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall gab es rückständige Hausgelder in Höhe von Eur 7.932,64 für die Einheiten 14 und 15. Mit Beschluss vom 06.11.2017 wurden die Einheiten 14 und 15 in einem von einem Dritten betriebenen Zwangsversteigerungsverfahren beschlagnahmt. Eine Anmeldung der offenen Haus-geldforderungen ist nicht erfolgt, so dass die Ansprüche im Zwangsvollstreckungsverfahren nicht berücksichtigt worden sind. Aus diesem Grund wurde die Hausverwaltung auf Schadensersatz in Anspruch genommen.

Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass der Verwalter gegen seine Verpflichtungen verstößt, wenn er die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche nicht anmeldet. Eine dahingehende Pflicht folgt aus § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG, wonach der Verwalter unter anderem berechtigt und verpflichtet ist, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern. Das erfasst auch die Verpflichtung, für eine Anmeldung der bevorrechtigten Hausgeldansprüche zu sorgen, wenn von Dritten die Zwangsversteigerung in das Wohnungseigentum des Schuldners betrieben wird. Denn durch die Anmeldung entstehen keine Kosten und es besteht kein wirtschaftliches Risiko. Die Anmeldung kann auch ohne einen Vollstreckungstitel erfolgen und ist einfach ausgestaltet. Einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, auf welcher die Eigentümer über einen derartigen Schritt zu entscheiden hätten, bedarf es demnach nicht.

Nicht zu verwechseln ist die Anmeldung mit dem Antrag auf Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens oder eines Beitrittes zur Zwangsversteigerung. Denn für den Fall eines eigenen Antrages oder eines Beitrittes bedarf es eines Vollstreckungstitels. Es entstehen Gerichtsgebühren und Sachverständigenkosten. Vorbehaltlich von vertraglichen Abreden kann der Verwalter in diesen Fällen nicht eigenmächtig diese Anträge stellen. Er ist aber regelmäßig verpflichtet, die Wohnungseigentümer über diese Möglichkeit zu informieren und eine Beschlussfassung über das weitere Vorgehen bzw. über das Einholen von Rechtsrat herbeizuführen.

Nachdem vorliegend selbst die Anmeldung unterblieben ist, hat die Beklagte die Pflichten aus der Verwalterstellung verletzt und ist daher grundsätzlich zum Schadensersatz verpflichtet.