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Oberlandesgericht Dresden, Urteil vom 28.02.2018 – 5 U 1439/17 – “Kündigungen und Widersprüche müssen klar und eindeutig formuliert werden“

Ein Urteil des Oberlandesgerichts Dresden vom 28.02.2018 – 5 U 1439/17 – zeigt, welche fatalen Folgen es hat, Erklärungen blumig und nicht eindeutig zu formulieren.

Es geht um einen Mietvertrag in einem Einkaufszentrum in Leipzig. Die Parteien schlossen im Jahre 1994 einen Mietvertrag über Gewerbeflächen zum Betrieb eines SB-Warenhauses in einem noch fertigzustellenden Einkaufszentrum in Leipzig. Vereinbart war eine feste Laufzeit des Mietverhältnisses bis zum 30.09.2016. Im Mietvertrag war geregelt, dass sich das Mietverhältnis um jeweils fünf Jahre verlängert, wenn es nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von einem Jahr schriftlich gekündigt wird. Außerdem schloss der Mieter mit der G-GmbH einen Mietvertrag für die Vermietung von Außenflächen am Einkaufszentrum. Auch dieser Mietvertrag war fest bis zum 30.09.2016 abgeschlossen und es wurde geregelt, dass dieser sich um 5 Jahre verlängert, wenn er nicht von einer Partei mit einer Frist von einem Jahr schriftlich gekündigt werde. Mit Telefax vom 16.09.2015 teilte der Mieter dem Vermieter mit, dass er diesen vorab über die Entscheidung im Rahmen der weiteren Standortportfoliooptimierung des Mieters informieren wolle. Der Mieter müsse für acht Märkte die Entscheidung zur Schließung treffen, darunter auch der Markt in Leipzig, dessen Schließung zum 30.09.2016 erfolgen werde. Am Ende des Schreibens heißt es: „Uns war es wichtig, Sie heute auf diesem Wege vorab über die bevorstehenden Veränderungen zu informieren. Wir bedauern, Ihnen bezüglich des Fortbestandes unseres Betriebs keine positive Nachricht übermitteln zu können und werden gegebenenfalls kurzfristig wegen einer vorzeitigen Aufhebung des Mietverhältnisses auf Sie zukommen.“

Mit einem an die G-GmbH gerichteten Einschreiben vom 18.09.2015 erklärte der Mieter, hiermit das mit „Ihnen“ bestehende Mietverhältnis über die SB-Warenhausfläche und die Außenfläche zu kündigen und bat, die Kündigung zu bestätigen. Die G-GmbH bestätigte die Kündigung des Vertrags über die Außenwerbeflächen und erklärte, Mietverträge über Ladenflächen im Center lägen außerhalb ihres Verantwortungsbereichs.

Das Oberlandesgericht Dresden urteilt zutreffend, dass der Mietvertrag über die Gewerbeflächen im Einkaufszentrum nicht wirksam zum 30.09.2016 gekündigt wurde, sondern fortbesteht. Der Mieter hat das Gewerberaummietverhältnis nicht wirksam zum Ablauf des 30.09.2016 „gekündigt“. Technisch gesehen handelt es sich bei der im Mietvertrag vorgesehenen „Kündigung“ um eine Erklärung, mit der die jeweilige Partei der automatisch eintretenden Verlängerung des Vertrages widerspricht. Eine solche Erklärung ist – ebenso wie eine Kündigung – eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, für welche die Parteien im Mietvertrag die Schriftform vereinbart haben. Das Schreiben des Mieters vom 16.09.2015 stellt hierbei keinen wirksamen Widerspruch gegen die automatische Vertragsverlängerung dar. Der Erklärungsgehalt des Schreibens erschöpft sich nämlich in der Ankündigung einer Schließung mehrerer Märkte, darunter die des streitgegenständlichen Marktes zum 30.09.2016. Aufgrund der verwendeten Formulierung, den Vermieter „vorab“ über bevorstehende Veränderungen „informieren“ zu wollen, lässt sich eine verbindliche Erklärung, der automatischen Verlängerung des Vertrages endgültig zu widersprechen, dem Schreiben nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit entnehmen. Allein der in dem Schreiben zum Ausdruck kommende Beendigungswille und die erklärte Absicht, den Markt zu schließen, bedeutet nicht, dass der Mieter sich bereits zu diesem Zeitpunkt unwiderruflich jeglicher Handlungsmöglichkeiten begeben wollte. Vielmehr spricht neben dem auf eine reine Information zielenden Duktus des Schreibens auch die darin enthaltene Ankündigung, wegen einer vorzeitigen Aufhebung des Mietverhältnisses auf den Vermieter zukommen zu wollen, dagegen, dass eine unmittelbare vertragswirksame Erklärung bereits mit diesem Schreiben abgegeben werden sollte.

Auch mit dem an die G-GmbH gerichteten Schreiben vom 18.09.2015 hat der Mieter der Verlängerung des Gewerberaummietverhältnisses nicht wirksam bis 30.09.2015 widersprochen. Zwar ist das Schreiben eindeutig auch auf die Beendigung des Gewerberaummietverhältnisses gerichtet, weist also einen eindeutigen Erklärungsgehalt auf. Soweit der Mieter das Mietverhältnis über die SB-Warenhausflächen „kündigt“ ist diese Erklärung jedoch gegenüber dem Vermieter nicht wirksam geworden. Für das Wirksamwerden einer empfangsbedürftigen Willenserklärung ist – außer dem Zugang beim Erklärungsgegner – erforderlich, aber auch ausreichend, dass sie mit Willen des Erklärenden in den Verkehr gelangt ist, von ihm also abgegeben wurde, und der Erklärende damit rechnen konnte und gerechnet hat, dass sie (sei es auch auf Umwegen) den richtigen Empfänger erreichen werde (BGH NJW 1979, 2032; BGH WM 1983, 712; BGH NJW-RR 2003, 384). Die empfangsbedürftige Willenserklärung braucht danach zwar nicht unmittelbar an den Erklärungsgegner abgesandt zu werden; sie kann ihm auch über Dritte zugeleitet werden, doch darf dies nicht mehr oder weniger zufällig, sondern muss zielgerichtet geschehen, denn es gibt im bürgerlichen Recht keinen dem § 189 ZPO für die Heilung von Zustellungsmängeln entsprechenden Grundsatz (vgl. BGH, a.a.O.). Nach diesen Kriterien ergibt die Auslegung des Schreibens vom 18.09.2015, dass es keine Willenserklärung enthält, die von dem Mieter in Richtung auf den Vermieter als Erklärungsempfänger abgegeben wurde. Eine empfangsbedürftige Willenserklärung – wie hier das Widerspruchsschreiben vom 18.09.2015 – ist gemäß §§ 133, 157 BGB so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste. Der Erklärungsempfänger ist verpflichtet, unter Berücksichtigung aller ihm erkennbaren Umstände zu prüfen, was der Erklärende gemeint hat. Entscheidend ist dabei der durch normative Auslegung zu ermittelnde objektive Erklärungswert des Verhaltens des Erklärenden. Das Schreiben vom 18.09.2015 hat danach den objektiven Erklärungswert eines an die G-GmbH gerichteten Widerspruchs gegen die automatische Verlängerung des Mietvertrags über Werbeflächen, nicht aber eines an den Vermieter gerichteten Widerspruchs gegen die automatische Verlängerung des Mietvertrags über die Ladenfläche. Dafür spricht der Wortlaut des Schreibens. Zu den allgemein anerkannten Auslegungsgrundsätzen gehört nämlich, dass in erster Linie der in der Erklärung gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen sind (BGH NJW 2013, 1519). Dies gilt in besonderer Weise im vorliegend zu beurteilenden Falle, weil die Parteien im Mietvertrag die schriftliche Form für die Widerspruchserklärung vereinbart haben. In Bezug auf den Erklärungsempfänger ist aber der Wortlaut des Schreibens vom 18.09.2015 eindeutig. Es wendet sich nur an die G-GmbH, nicht dagegen auch an den Vermieter.