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LG Essen, Urteil vom 24.11.2015 – 8 O 82/15 – “Kreatives Urteil des Landgerichts Essen zu Verwaltungskosten


Das Landgericht Essen hatte mit Urteil vom 24.11.2015 – 8 O 82/15 – eine Nebenkostenabrechnung zu beurteilen gehabt, bei der die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftsanlagen und Verwaltungskosten strittig waren. Vermietet werden Büroflächen in einem Einkaufszentrum. Nach dem Mietvertrag hat der Mieter die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Einrichtungen und Anlagen anteilig zu tragen. Geregelt wird eine Kostenbegrenzung auf EUR 1,50 pro Quadratmeter und Monat. Dies sind etwa 30 % der Grundmiete. Daraus folgert das Landgericht Essen meines Erachtens zutreffend, dass die Umlagevereinbarung unwirksam ist. Werden dem Mieter Kosten der Erhaltungslast von Allgemeinflächen auferlegt, ist er durch eine Kostenobergrenze zu schützen. Wie hoch diese Kostenobergrenze ist, hat der Bundesgerichtshof noch nicht entschieden. In der Literatur wird eine Begrenzung auf 10 % der Jahresmiete als wirksam angesehen (so beispielsweise Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III. Rn. 1080; Münchener Kommentar, BGB, § 535 Rn. 112). Da die im Mietvertrag vorgesehene Begrenzung auf eine maximale Kostenlast von EUR 1,50 pro Quadratmeter und Monat über die 10 %-Grenze hinausgeht, führt dies zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters und damit zu einem Verstoß gegen § 307 BGB.

Das „Highlight“ des Urteils des Landgerichts Essen ist aber die Auffassung des Gerichts zur mietvertraglichen Regelung der Verwaltungskosten. Ob die kreative und durchaus vertretbare Meinung des Landgerichts Essen aber eines Tages auch vom Bundesgerichtshof geteilt wird, steht in den Sternen. Der Mietvertrag sieht vor, dass die Mieter anteilig die Kosten der „Betreuung/Verwaltung des Einkaufszentrums einschließlich der Gestellung des hierfür erforderlichen Personals, insbesondere die Kosten des Hauspersonals (Hausinspektor, Haustechniker, Centermanager, Sekretärin etc.)“ tragen müssen. Weiterhin enthält der Mietvertrag eine Klausel, wonach der Mieter Kosten der Objektverwaltung in Höhe von 5 % des Jahresnettomietzinses tragen muss. Das Landgericht Essen hält diese Regelungen für unangemessen benachteiligend und unwirksam. Zwar könnten grundsätzlich formularmäßig die Verwaltungskosten auf den Mieter überwälzt werden. Zur Einhaltung des Transparenzgebotes nach § 307 Abs. 1 S. 2 BGB sei jedoch eine nähere Beschreibung des Begriffs sowie die Einführung einer Kostenobergrenze erforderlich (BGH NJW 2010, 671; BGH NJW-RR 2010, 739). Hier sei eine Intransparenz dadurch gegeben, dass nicht verständlich ist, worin der Unterschied zwischen Betreuung und Verwaltung des Einkaufszentrums liegen soll und eine Definition dieser Begriffe auch nicht durch einen Rückgriff auf die Betriebskostenverordnung ermittelt werden könne. Damit sei nicht transparent, welche Leistungen und damit welche Kosten von diesen Begriffen umfasst werden sollen. Weitere Klarheit ergäbe sich auch nicht aus der Bezeichnung des im Mietvertrag aufgeführten Personals. Insbesondere auch den Begriffen „Centermanager“ und „Sekretärin“ könnten nicht weiter entnommen werden, für welche von diesen ausgeführten Tätigkeiten die Kosten vom Mieter übernommen werden sollen. Dies sei auch nicht durch einen Rückgriff auf die genannten Aufgaben der Betreuung/Verwaltung möglich. Eine nähere Aufschlüsselung der vom Mieter zu tragenden Kosten sei weder über die Aufschlüsselung der bezeichneten Aufgaben noch des angegebenen Personals möglich. Damit sei die Regelung über die Nebenkosten in diesem Bereich insgesamt unwirksam.

So wie das Landgericht Essen kann man die Rechtslage hinsichtlich der Kosten der Betreuung/Verwaltung sehen, man muss dies aber nicht.