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BGH, Urteil vom 25.02.2016 – VII ZR 49/15 – “Kauf vom Bauträger – Mängelansprüche der letzten Wohnungserwerber?„

Der Bundesgerichtshof hat am 25.02.2016 folgenden Sachverhalt entschieden:

Ein Bauträger errichtete eine Wohnungseigentumsanlage, alle Einheiten bis auf das Penthouse wurden auch zeitnah verkauft, die Erwerber nahmen das Gemeinschaftseigentum im Jahr 2004 ab. Erst im Jahr 2006 verkauft der Bauträger auch das Penthouse, welches im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses noch nicht vollständig fertig gestellt ist. Der Kaufvertrag enthält eine vom Bauträger vorformulierte Klausel, wonach die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums bereits erfolgt ist und der Verkauf nach Maßgabe dieser Abnahme als vereinbart gilt.

Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist, die sich anhand der Abnahme im Jahr 2004 ergab, zeigten sich Mängel des Gemeinschaftseigentums. Die Erwerber der Penthousewohnung treten ihre Mängelansprüche an die Wohnungseigentümergemeinschaft ab und diese verlangt einen Vorschuss zur Mangelbeseitigung. Der Bauträger wendet Verjährung ein.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die vom Bauträger gestellte Klausel einer AGB-rechtlichen Überprüfung nicht standhält, sie knüpft Rechtswirkungen an Abnahmeerklärungen von Dritten (der übrigen Eigentümer), die bereits vor Abschluss des Kaufvertrages abgegeben wurden. Das führt zu einer mittelbaren Verkürzung der Gewährleistungsfrist für den letzten Erwerber und ist damit gemäß § 309 Nr. 8b ff) BGB unwirksam. Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass jeder einzelne Erwerber, unabhängig vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses seines Bauträgervertrages einen eigenen Anspruch auf mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums hat. Insbesondere bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften und über längere Zeiträume hinweg erfolgende Erstverkäufe kann es also zu einer durchaus deutlich verlängerten Gewährleistungsverpflichtungen für Bauträger und entsprechend korrespondierenden länger durchsetzbaren Ansprüche auf Seiten der Eigentümer kommen.