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BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16 – „In welcher Höhe ist Nutzungsentschädigung nach verspäteter Rückgabe geschuldet?


Die vermietenden Kläger haben das Mietverhältnis mit den Beklagten zum 30.10.2011 wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der Auszug erfolgte erst zum 15.04.2013. Bis dahin entrichteten die Beklagten eine geschuldete Miete in Höhe von monatlich EUR 944,52 nebst EUR 102,39 Heizkostenvorauszahlung. Die Kläger verlangen eine weitergehende Nutzungsentschädigung nach Maßgabe der für das Mietobjekt ortsüblichen Neuvertragsmiete. Der Vermieter kann wegen der Vorenthaltung der Mietsache als Nutzungsentschädigung nicht nur die von den Mietern entrichtete vereinbarte Miete gemäß § 546 a Abs. 1 Alt. 1 BGB verlangen, sondern auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete (§ 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB).

Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass die ortsübliche Vergleichsmiete anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages ortsüblichen Miete (Marktmiete) nicht jedoch hingegen nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Bestandsverhältnis (§ 558 Abs. 2 BGB) zu bestimmen ist. Damit gab der Bundesgerichtshof dem Vermieter Recht. Bei der Ermittlung der Nutzungsentschädigungshöhe ist nicht nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB auf die in den letzten 4 Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten Rücksicht zu nehmen. Denn bei beendeten Mietverhältnissen kommt diese Vorschrift nicht zum Ansatz. § 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB sieht nämlich eine derartige Beschränkung nicht vor. Zudem besteht der Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung bereits nach dem Gesetzeswortlaut unabhängig davon, ob der Vermieter die Mietsache nach der Rückgabe erneut vermieten oder sie selbst nutzen will. Auch die Gesetzessystematik spricht für diese Sichtweise, nachdem die §§ 558 ff. BGB auf laufende Mietverhältnisse über Wohnraum zugeschnitten sind. Auch der unterschiedliche Sinn und Zweck der beiden Regelungen spricht gegen eine Anwendung im Rahmen der beendeten Mietverhältnisse. § 546 a BGB begründet einen vertragsähnlichen Anspruch nach Beendigung des Mietvertrages durch den ein zusätzlicher Druck auf den früheren Mieter ausgeübt werden soll, die geschuldete Rückgabe der Mietsache zu vollziehen und gilt nur solange, bis die Rückgabe der Mietsache erfolgt ist. Würde man nicht allein auf die Marktmiete abstellen, wäre der bezweckte Druck zur Rückgabe der Mietsache beeinträchtigt, wenn sich der Mieter noch auch in der Vorenthaltungszeit darauf berufen könnte, dass die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete wie in einem laufenden Mietverhältnis zu bestimmen ist.