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BGH, Beschluss vom 23.06.2016 – I ZB 5/16 – “Erstellung einer Jahresabrechnung ist durch Androhung von Zwangsmitteln zu vollstrecken“

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist unter anderem zur Erstellung einer Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG verurteilt worden. Die Gläubiger haben die Zwangsvollstreckung eingeleitet und beantragt, diese zu ermächtigen, die der Verwalterin obliegende Verpflichtung durch eine von ihnen zu beauftragende andere Hausverwaltung vornehmen zu lassen. Darüber hinaus wurde beantragt, das Betreten und die Durchsuchung der Geschäftsräume der Verwalterin zu dulden und einen Kostenvorschuss von EUR 4.784,00 für die Erstellung der Jahresabrechnung zu zahlen. Die Parteien streiten unter anderem darüber, ob einem solchen Antrag stattzugeben war. Denn dies wäre nur dann der Fall, wenn es sich bei der Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung um eine vertretbare Handlung handelt, die demnach auch von einem beliebigen Dritten vorgenommen werden dürfte. Handelt es sich dagegen um eine sogenannte nicht vertretbare Handlung, die demnach nur von dem verurteilten Verwalter selbst vorzunehmen war, wäre eine Vollstreckung in der Weise zu verfolgen gewesen, indem man gemäß § 888 Abs. 1 S. 1 ZPO Zwangsmitteln anzudrohen hatte.

Der Bundesgerichtshof entscheidet den Streit dahingehend, dass es sich um eine nicht vertretbare Handlung handelt und demnach nur durch die Androhung von Zwangsmitteln zu vollstrecken ist. Denn der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat nicht nur die Belege auszuwerten, sondern auch für deren Vollständigkeit und Richtigkeit einzustehen. Diese Verpflichtung kann nur vom verurteilten Verwalter und nicht von Dritten erfüllt werden. Insoweit unterscheidet sich die Jahresabrechnung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht von der Betriebskostenabrechnung eines Vermieters. Der Bundesgerichtshof hat bereits am 11.05.2006 (I ZB 94/05) entschieden, dass die Verurteilung eines Vermieters zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung als eine Verurteilung zu einer nicht vertretbaren Handlung zu vollstrecken ist.

Daneben entschied der Bundesgerichtshof, dass die Verurteilung eines Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Inhalt der Erstellung eines Wirtschaftsplans für ein Kalenderjahr nach § 28 Abs. 1 WEG nicht mehr zu vollstrecken ist, wenn dieses Kalenderjahr zum Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung abgelaufen ist. Denn der Anspruch auf Erstellung eines Wirtschaftsplans für ein Kalenderjahr erlischt mit dem Ablauf des Kalenderjahres. Mit dem Ablauf des Kalenderjahres endet die Pflicht zur Aufstellung eines Wirtschaftsplans und es entsteht die Pflicht zur Aufstellung einer Jahresabrechnung.