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Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17 - “Eine Fristsetzung ist nicht immer nötig


Der Bundesgerichtshof hatte die strittige Frage zu entscheiden, ob ein Vermieter von seinem Mieter Ersatz der Schäden an der Mietsache nur verlangen kann, wenn er ihm zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war der Beklagte für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung. Das Mietverhältnis wurde einvernehmlich beendet und die Räume zurückgegeben. Der Kläger verlangte vom Beklagten Schadensersatz, weil dieser wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist wurde dem Mieter aber nicht gesetzt. Der klagende Vermieter forderte Schadensersatz wegen eines von dem beklagten Mieter zu verantwortenden Schimmelbefalls, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls in Höhe von insgesamt Eur 5.171,00. Der Bundesgerichtshof gibt dem Vermieter Recht und entscheidet, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung voraussetzt.

Denn das in § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten gemäß § 241 Abs. 1 BGB durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung der Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Das wäre z.B. der Fall, wenn der Mieter die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen übernimmt und nicht bzw. schlecht erfüllt.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und im Rahmen der Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht nach § 241 Abs. 2 BGB. Eine derartige Pflichtverletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der Voraussetzungen von § 280 BGB, der eine Fristsetzung nicht erfordert.

Im Ergebnis kann ein Vermieter bei Beschädigung der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen. Das gilt auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen Schadensersatz vor oder erst nach Rückgabe geltend macht.