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Bundesgerichtshof, Urteil vom 8.11.2017 – VIII ZR 13/17 - Die (zu) kurze Verjährungsfrist der Vermieteransprüche


§ 548 Abs. 1 BGB regelt, dass Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache verjähren. Sechs Monate sind schnell abgelaufen, so dass einige Vermieter auf den Gedanken gekommen sind, diese Verjährungsfrist in den von ihnen gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu verlängern. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass eine derartige Verlängerung unwirksam ist, so dass es bei der kurzen sechsmonatigen Verjährungsfrist verbleibt. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wurde in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters vereinbart, dass die Ansprüche wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache erst in der zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.

Diese Verlängerung stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, so der Bundesgerichtshof. Denn der Eintritt der Verjährung wird in zweifacher Hinsicht erschwert. Zum einen wird die Frist von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum andern verändert die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem nicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe abgestellt wird, sondern auf das rechtliche Ende des Mietverhältnisses. Beide Regelungsinhalte sind aber mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren und stellen bereits aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Eine solche unangemessene Benachteiligung liegt deshalb vor, weil die durch § 548 Abs. 1 BGB geregelte kurze Verjährungsfrist der Ansprüche des Vermieters durch berechtigtes Interesse des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnis begründet wird. Der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab dem Zeitpunkt der Rückgabe keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Demgegenüber wird der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und ob er innerhalb dieser Frist verjährungshemmende Maßnahmen einleiten will. Es ist nicht ersichtlich, warum diese Feststellungen nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehenen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnten. Der Gesetzgeber wollte mit der Regelung in § 548 BGB aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klärung über bestehende Ansprüche erreichen.