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BGH, Beschluss vom 26.04.2016 – VIII ZR 54/15 – “Anwendbarkeit des Mietspiegels auch für Reihenendhaus?“

Mieterhöhungsverlangen sind streng formalistisch ausgestaltet. Neben der Textform gemäß § 558 a BGB muss dieses eine Begründung enthalten. Unter anderem ist eine Bezugnahme auf einen Mietspiegel möglich. Regelmäßig wird der Wohnungsbestand einer Gemeinde aus Kostengründen aber nie zu 100 % abgedeckt. In der Praxis strittig ist, ob man auf einen Mietspiegel zurückgreifen kann, wenn ein Reihenendhaus betroffen ist und dieses nicht vom Mietspiegel abgedeckt ist. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte ein Vermieter eines Reihenendhauses in seinem Mieterhöhungsverlangen auf den Berliner Mietspiegel Bezug genommen, obwohl nach seinem Textteil der Mietspiegel „auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern“ nicht anwendbar ist.

Der Vermieter ist in allen drei Instanzen mit seinem Anspruch durchgedrungen. Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden können. Denn Zweck dieses Begründungserfordernisses ist lediglich, dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung Tatsachen mitzuteilen, die es ihm ermöglichen, die Berechtigung der Mieterhöhung ansatzweise zu überprüfen. Demnach ist der Mietspiegel trotz seines eingeschränkten Anwendungsbereiches formell wirksam. Es gebe einen Erfahrungssatz, dass die Miete für Einfamilienhäuser im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt. In diesem Zusammenhang ist dem Mieter deshalb eine ansatzweise Überprüfung möglich, was für die formellen Anforderungen ausreicht. Materiell kommt aber einem solchen Mietspiegel keine Indizwirkung hinsichtlich der tatsächlichen Vergleichsmiete zu. Wird die Anhebung auf die ortsübliche Miete bestritten, wird in einem Rechtsstreit ein Sachverständigengutachten zur Überprüfung der Berechtigung der Forderung des Vermieters eingeholt werden müssen. Der Bundesgerichtshof lässt daher ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht bereits an Formalien scheitern. Gleichwohl muss die Forderung des Vermieters materiell-rechtlich begründet sein, was letztendlich nur durch Beweiserhebung in Form eines Sachverständigengutachtens geklärt werden kann.