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BGH, Urteil vom 30.06.2016 – VII ZR 188/13 – “Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen“

Der Kläger nimmt den Bauträger auf Beseitigung zahlreicher Mängel an der Bausubstanz im Sondereigentum sowie im Gemeinschaftseigentum in Anspruch. Im Jahr 2002 hat der Kläger mit der Beklagten einen notariellen Vertrag über den Erwerb der Wohnung abgeschlossen. Es war eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren ab Übergabe vereinbart. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sollte „durch die Verwaltung gemäß WEG, gegebenenfalls unter Anwesenheit von Erwerbern“ erfolgen, wobei Verwalter zum Vertragszeitpunkt die Beklagte selbst war.

Die Bezugsfertigkeit der Wohnungen wurde im Herbst 2004 gemeldet. Hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums wurde zu einem Abnahmetermin am 12.11.2004 eingeladen. Der Kläger nahm nicht teil. Das Abnahmeprotokoll wurde von der Beklagten für die Übernehmer- und Übergeberseite unterschrieben. Am 21.01.2005 übergab die Beklagte die Wohnung an den Kläger. Bereits zu diesem Zeitpunkt wurden verschiedene Mängel am Gemeinschafts- und Sondereigentum angezeigt. Das Begehungsprotokoll vom 21.01.2005 wurde nur von der Beklagten unterschrieben.

Am 11.11.2009 hat der Kläger Klage wegen Mangelbeseitigung/Nacherfüllung eingereicht und die Klagen zweimal um insgesamt 49 Mängel erweitert, deren Beseitigung er begehrt. Die Beklagte beruft sich unter anderem auf die Verjährungseinrede. Das Berufungsgericht hat die Beklagte unter Abweisung der weitergehenden Klage zu Beseitigung zahlreicher, näher beschriebenen Mängel an der Gemeinschaftsanlage und am Wohnungseigentum verurteilt. Dagegen wehrt sich die Beklagte, allerdings ohne Erfolg.

Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Beklagte als Verwalterin eine Abnahme für den Kläger nicht wirksam erklärt hat. Die im Bauträgervertrag verwendeten Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmten Erstverwalter ermöglicht, ist nämlich gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. Der Bundesgerichtshof brauchte sich auch nicht damit auseinanderzusetzen, ob der Kläger eine Nacherfüllung gemäß § 634 Nr. 1 BGB geltend machen konnte. Denn es ist umstritten, ob vor der Abnahme dem Käufer ein solches Recht zusteht. Denn nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB ist es der Beklagten verwehrt, sich auf diese Einwendung zu berufen. Die Inhaltskontrolle von Formularklauseln dient nämlich ausschließlich dem Schutz des Vertragspartners des Verwenders. Aus der Unwirksamkeit einer derartigen Klausel kann der Verwender keine Vorteile ziehen. Die Beklagte hat mit der vorgenannten Klausel den Eindruck erweckt, dass das Erfüllungsstadium bereits aufgrund der Abnahme beendet ist und muss auch den Nachteil tragen, dass sie trotz fehlender Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit Mängelansprüchen konfrontiert wird.

Die Ansprüche sind auch nicht verjährt, da die Abnahme noch nicht stattgefunden hat. Dies trifft auch auf Beseitigung der Mängel am Sondereigentum zu. Dieses ist ebenfalls nicht abgenommen worden. Es kann auch dahinstehen, ob die Vertragsklauseln zum Sondereigentum unwirksam sind, da der Beginn der Verjährung dieser Ansprüche bereits mit Übergabe im Zweifel den Rückschluss zulässt, dass die Ansprüche schon in diesem Zeitpunkt bestehen sollten. Daher konnte jedenfalls der Kläger diese somit auch vor Beendigung des Erfüllungsstadiums ebenfalls geltend machen.

Der Bundesgerichtshof brauchte erneut die äußerst umstrittene Frage nicht zu klären, ob die Mängelansprüche auch vor der Abnahme bereits geltend gemacht werden können. Denn jedenfalls wenn nach den unwirksamen Regelungen im Bauträgervertrag der Eindruck erweckt wird, dass dieses Erfüllungsstadium schon aufgrund der vermeintlichen Abnahme beendet ist, kann der Käufer diese Rechte geltend machen.